12.01.2021
Kupujesz mieszkanie obciążone hipoteką? Przeczytaj o co zadbać w umowie sprzedaży i jak zabezpieczyć swoje interesy
Znalazłeś wymarzone mieszkanie i okazało się, że jest ono obciążone hipoteką?
Obowiązujące przepisy prawa nie wprowadzają zakazu sprzedaży nieruchomości z obciążoną hipoteką. Należy jednak do nabywania takiej nieruchomości podchodzić z ostrożnością.
Co to jest hipoteka?
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego (najczęściej kredytu lub pożyczki na zakup nieruchomości) można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i to z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.
Jak wyżej zostało już wskazane przepisy prawa nie wprowadzają zakazu sprzedaży nieruchomości z obciążoną hipoteką. Pomimo istnienia hipoteki na nieruchomości właściciel może rozporządzać swoją nieruchomością. Jednocześnie należy pamiętać, że ustanowiona na nieruchomości hipoteka pozwala wierzycielowi (najczęściej bankowi) na dochodzenie swoich praw niezależnie od tego czyją własnością stała się nieruchomość.
Jak zatem bezpiecznie przeprowadzić transakcję?
Zaświadczenie z banku o stanie zadłużenia to podstawa.
Przede wszystkim należy zadbać o to, aby strona sprzedająca przedłożyła do umowy zaświadczenie z banku, które będzie zawierało następujące informacje:
- wysokość całkowitego zadłużenia z tytułu kredytu zapieczonego hipoteką wpisaną do księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości, ze wskazaniem numeru umowy kredytowej, ustanowionych prawnych zabezpieczeniach, kosztach i warunkach przedterminowej spłaty oraz o braku innej umowy skutkującej podstawieniem wierzytelności,
- wskazanie numeru rachunku technicznego do całkowitej spłaty kredytu (nie może to być rachunek osobisty Zbywcy),
- oświadczenie banku, że po całkowitej spłacie kredytu bank wyda zezwolenie na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości.
Przeprowadzając transakcję nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką cena sprzedaży najczęściej jest regulowana w II transzach w następujący sposób:
- W pierwszej kolejności powinna zostać zapłacona część ceny w wysokości równowartości wierzytelności banku z tytułu kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości bezpośrednio na rachunek techniczny banku, celem całkowitej spłaty zadłużenia. Nie może to być rachunek osobisty Zbywcy, ponieważ Nabywca nie miałby gwarancji, że dotychczasowy właściciel przeznaczy otrzymane środki na spłatę zadłużenia. Powyższy sposób płatności polegający na bezpośredniej wpłacie wierzytelności banku na rachunek techniczny banku, w którym jest zadłużenie daje Nabywcy pewność, że przekazane środki trafią na spłatę zadłużenia. Warto wspomnieć w tym miejscu, że wygaśnięcie wierzytelności banku zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki (I transza)
- W drugiej kolejności powinna zostać zapłacona pozostała część ceny sprzedaży w wysokości różnicy pomiędzy ustaloną ceną sprzedaży nieruchomości a wyżej wymienioną kwotą wierzytelności banku na rachunek bankowy Zbywcy. Ta część ceny powinna zostać zapłacona niezwłocznie po przedłożeniu przez Zbywcę zaświadczenia z banku, z którego będzie wynikało, że wierzytelność banku z tytułu kredytu zabezpieczonego hipoteką wygasła wskutek jej całkowitej spłaty i bank wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości (II transza).
Wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej
Należy pamiętać o złożeniu wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości. Do wnioski o wykreślenie hipoteki należy dołączyć oryginał otrzymanej od Zbywcy zgody banku (lub innego wierzyciela) na wykreślenie hipoteki.
Od wniosku o wykreślenie jednej hipoteki należy uiścić opłatę sądową w wysokości 100 zł. Opłatę powinien zwrócić nabywcy zbywca nieruchomości, ponieważ wykreślenie dotyczy jego hipoteki.
Zdarza się (zwłaszcza na żądanie Zbywcy), że część ceny przeznaczona na zapłatę II transzy jest zabezpieczona w formie depozytu notarialnego. Oznacza to, że po spełnieniu warunku dostarczenia ww. zgody banku na wykreślenie hipoteki, notariusz zgodnie z warunkami wynikającymi z zawartej umowy oraz z protokołu przyjęcia pieniędzy na przechowanie dokona płatności z tego depozytu na rachunek Zbywcy. O takie zabezpieczenie często wnoszą Zbywcy nieruchomości, chcąc mieć pewność, że Nabywca dysponuje kwotą na pokrycie całej ceny sprzedaży.
Podsumowanie. Nabycie nieruchomości z hipoteką krok po kroku:
1 krok – zbadanie stanu prawnego nieruchomości oraz otrzymanie od Zbywcy zaświadczenia z banku o stanie zadłużenia wraz z wyżej opisanymi informacjami,
2 krok – zawarcie umowy sprzedaży, w której sposób płatności ceny zostanie ustalony w następujący sposób:
- część ceny w kwocie stanowiącej równowartość zadłużenia z tytułu kredytu zabezpieczonego hipoteką ustanowioną na przedmiotowej nieruchomości zostanie zapłacona przelewem bezpośrednio na rachunek techniczny Banku wskazany w zaświadczeniu (nie może to być rachunek osobisty Zbywcy) celem całkowitej spłaty wierzytelności banku,
- różnica pomiędzy ustaloną ceną sprzedaży nieruchomości a ww. kwotą wierzytelności banku zapłacona zostanie przelewem na rachunek Zbywcy niezwłocznie po przedłożeniu przez Zbywcę zaświadczenia z banku, z którego będzie wynikało, że wierzytelność banku z tytułu kredytu zabezpieczonego hipoteką wygasła wskutek jej całkowitej spłaty i bank wyraża zgodę na jej wykreślenie z księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości.
3 krok – złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Zobacz także:
Umowa przedwstępna u notariusza. Czy umowa przedwstępna u notariusza bardziej chroni?
Zapraszam do kontaktu.
Radca Prawny Katarzyna Anna Jasicka.
Kontakt: tel. 501 738 312, e-mail: kancelaria@krpjasicka.pl
