24.05.2021
Czy kupując nieruchomość z rynku wtórnego w okresie obowiązywania rękojmi za wady fizyczne uprawnienia z tytułu rękojmi automatycznie przejdą na następcę prawnego nabytej nieruchomości?
Sądy niejednolicie wypowiadają się w kwestii dopuszczalności i samego trybu przejścia uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy z kupującego na jego następcę prawnego.
W orzecznictwie wykształciły się dwa poglądy. Pierwszy pogląd uprawienia z tytułu rękojmi łączy z prawem własności do określonej rzeczy. Według tego poglądu uprawienia z tytułu rękojmi przechodzą na następcę prawnego rzeczy z chwilą nabycia tej rzeczy. Według drugiego poglądu uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie przechodzą automatycznie na następcę prawnego kupującego. Niezbędny jest przelew. Przedstawiciele drugiego stanowiska twierdzą, że odpowiedzialność z rękojmi ma charakter względny i ogranicza się do stron konkretnej umowy, także w razie wielokrotnej sprzedaży tej samej rzeczy. Kupującemu przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi tylko w stosunku do bezpośredniego sprzedawcy, natomiast sprzedawca, przeciwko któremu kupujący dochodzi swoich roszczeń z tytułu rękojmi za wady rzeczy, może na tych samych zasadach realizować w drodze regresu przysługujące mu uprawnienia w stosunku do swojego sprzedawcy, a ten z kolei do kolejnego sprzedawcy.
Aktualnie w orzecznictwie przeważa pogląd drugi. Zgodnie z Uchwałą Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 5 lutego 2004 r. III CZP 96/03 „sprzedaż rzeczy przez kupującego nie powoduje przejścia na nabywcę uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy; kupujący może jednak przelać na nabywcę uprawnienia do żądania obniżenia ceny, usunięcia wady lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad”
Uznanie jednak rękojmi za instytucję ściśle związaną z konkretną umową nie przekreśla jeszcze możliwości przejścia uprawnień w drodze przelewu na dalszego nabywcę. Należy w tym celu dokonać przelewu uprawnień z tytułu rękojmi przysługujących kupującemu wobec pierwszego sprzedawcy na kolejnego nabywcę. Wcześniej należy ustalić czy uprawnienia z tytułu rękojmi rzeczywiście przysługują kupującemu, czy nie upłynął termin zawity, w którym można dochodzić tych uprawnień oraz czy kupujący w umowie ze sprzedawcą nie zgodził się na ograniczenie lub wyłączenie uprawnień z rękojmi. Przelew uprawnień z rękojmi może być wyraźnie zastrzeżony w samej umowie sprzedaży rzeczy pomiędzy zainteresowanymi stronami, jak również może zostać dokonany w drodze odrębnej umowy. Co więcej w razie sporu należy zbadać czy ze względu na cel i charakter umowy oraz zgodny zamiar stron taki przelew nie należy do treści umowy sprzedaży, chociaż nie zostało to wyraźnie w samej umowie wyrażone. Zazwyczaj kupujący wyzbywając się rzeczy z reguły traci zainteresowanie realizacją uprawnień z tytułu rękojmi, które mają przede wszystkim znaczenie dla kolejnego nabywcy korzystającego z rzeczy. W każdym przypadku należy ustalić czy doszło do przelewu uprawnień z tytułu rękojmi bądź w drodze czynności prawnej bądź w drodze czynności konkludentnych (czynności dorozumianych).
W mojej ocenie pozostawienie spornego prawa z tytułu rękojmi pierwotnemu kupującemu niweczy jego gospodarczy sens. W razie rozporządzenia rzeczą zbywca przestaje mieć interes faktyczny w skorzystaniu z pozostawionego uprawnienia z tytułu rękojmi, skoro przedmiot nie znajduje się już w jego posiadaniu. Warto zwrócić uwagę, że zbycie uprawnień z tytułu rękojmi na następcę prawnego nie pogarsza sytuacji pierwotnego sprzedawcy. Dla pierwotnego sprzedawcy przy założeniu, że w dalszym ciągu uprawnienia z tytułu rękojmi są skuteczne wobec niego, nie ma zasadniczego znaczenia wobec kogo je zrealizuje. Ponadto gdyby rzeczone uprawnienia nie przeszły na następcę prawnego, roszczenia z tytułu wadliwej rzeczy wpierw musiałyby zostać dochodzone przez kolejnego kującego (następcę prawnego) wobec jego bezpośredniego sprzedawcy na podstawie łączącej go z nim umowy sprzedaży, a ten z kolei musiałby wystąpić ze swoimi uprawnieniami ze stosunku sprzedaży wobec swojego pierwotnego sprzedawcy. Jak widać pierwotny sprzedawca i tak zostałby obciążony skutkami ich realizacji.
W aktualnym stanie prawnym możliwość przelania uprawnień z tytułu rękojmi nie dotyczy uprawnień o charakterze prawokształtującym, lecz jedynie uprawnień będących roszczeniami. Charakter prawokształtujący mają oświadczenie o obniżeniu ceny i oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Z kolei żądania wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady są roszczeniami. W mojej ocenie w aktualnym stanie prawnym w drodze przelewu na kolejnego kupującego (następcę prawnego) przeniesione mogą zostać wyłącznie uprawnienia z tytułu rękojmi do usunięcia wady lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad, będące roszczeniami.
Na gruncie przepisów o rękojmi w brzmieniu sprzed nowelizacji z 30.5.2014 r. przedmiotem przelewu mogły być uprawnienia do żądania obniżenia ceny, naprawy rzeczy i wymiany jej na wolną od wad, jak zostało to wyraźnie wskazane w powołanej wyżej uchwale Sądu Najwyższego. W świetle znowelizowanego art. 560 § 1 KC, w którym uprawnieniu do obniżenia ceny nadano charakter uprawnienia prawokształtującego, przedmiotem przelewu mogą być wyłącznie uprawnienie do żądania usunięcia wady oraz wymiany rzeczy na wolną od wad. Uprawnienia o charakterze prawokształtującym, czyli obniżenie ceny i odstąpienie od umowy, nie mogą być umownie, w drodze przelewu, przeniesione na kolejnego nabywcę.
Więcej na temat samych uprawnień przysługujących kupującemu z tytułu rękojmi znajduje się w poniższym wpisie:
Rękojmia. Uprawienia kupującego wynikające z rękojmi za wady rzeczy
Radca prawny Katarzyna Anna Jasicka tel. +48 501 738 312 e-mail: kancelaria@krpjasicka.pl
Kancelaria Radcy Prawnego Katarzyna Anna Jasicka we Wrocławiu
