19.11.2020

W praktyce obrotu nieruchomościami bardzo często funkcjonują umowy najmu lokali mieszkalnych zawierane na czas nieoznaczony lub na czas oznaczony z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia przewidzianym dla jednej lub obu stron umowy. Co więcej, w praktyce występują umowy najmu lokali mieszkalnych, w których zawarte są klauzule uprawniające wynajmującego (właściciela) do wypowiedzenia najmu w trybie natychmiastowym w przypadku nieterminowego regulowania przez najemcę czynszu najmu. Czy rzeczywiście wynajmujący (właściciel) może wypowiedzieć umowę w powyższym terminie? Otóż nie. Taki zapis umowny jest bezskuteczny.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez właściciela

Najem lokali mieszkalnych podlega szczególnej regulacji uregulowanej w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej także OchrLokU) oraz w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jeżeli najemca jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego najmu zawartego na czas oznaczony, jak i na czas nieoznaczony może nastąpić tylko z przyczyn określonych w tej ustawie, co jest przejawem ochrony trwałości przysługującego najemcy tytułu prawnego do lokalu.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 OchrLokU, wynajmujący może wypowiedzieć najem tylko z przyczyn wskazanych w tej ustawie.

Wynajmujący (właściciel) może wypowiedzieć umowę najmu przede wszystkim z następujących przyczyn:

1. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

2. Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

3. Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny.
5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w pkt.IV powyżej.
6. Z ważnych przyczyn (innych niż wyżej wskazanych) właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie umowy najmu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania umowy.

Artykuł 11 OchrLokU nie rozróżnia umów uprawniających do używania lokalu w zależności od tego, na jaki okres zostały zawarte. Powinien zatem znaleźć zastosowanie również do umów zawartych na czas oznaczony.

Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Istota umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Wypowiedzenie

Istotą umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony jest zapewnienie trwałości stosunku najmu.

Czy i kiedy możliwe jest zatem wypowiedzenie takiej umowy?

Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego jeżeli czas trwania umowy najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Przepis ten pozwala stronom umowy najmu na wprowadzenie klauzuli umożliwiającej wypowiedzenie stosunku najmu zawartego na czas oznaczony.

Z uwagi na literalne brzmienie przepisu, jeżeli w umowie nie wskazano wypadków i okoliczności pozwalających na rozwiązanie umowy przed upływem terminu, to jej wypowiedzenie co do zasady będzie niemożliwe. Wypowiedzenie najmu zawartego na czas oznaczony jest zatem niedopuszczalne w razie niezamieszczenia w umowie stosownej klauzuli. 

Zgodnie z dyspozycją art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego w wypadkach określonych w umowie najem zawarty na czas oznaczony mogą wypowiedzieć zarówno wynajmujący (właściciel) jak i najemca. Należy jednak zwrócić uwagę na wyjątki. Wyjątki mogą wynikać z odrębnych przepisów, a do nich należą przepisy wspomnianej już ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, z której wynika, że wynajmujący (właściciel) może wypowiedzieć najem tylko z przyczyn określonych w tej ustawie.

W sytuacji zatem gdy umowa najmu dotyczy lokalu mieszkalnego i podlega regulacjom OchrLokU uprawnienie do wypowiedzenia najmu na podstawie art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego z określonych w umowie powodów posiada wyłącznie najemca lokalu.

Najemca może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas oznaczony na mocy art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego pod warunkiem, że przewidziano taką możliwość w umowie i wskazano w niej przyczyny wypowiedzenia (dotyczy to tylko wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego przez najemcę; właściciel może wypowiedzieć umowę tylko z przyczyn określonych w OchrLokU, o czym była mowa wyżej)

Warto wspomnieć, że na gruncie art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego problematyczna okazała się interpretacja zwrotu „wypadki określone w umowie”. Bezsporne jest, że do zakresu wypadków określonych w umowie należą konkretne oznaczone zdarzenia, fakty i okoliczności, które należy wymienić w umowie (np. utrata pracy, skreślenie z listy studentów, długotrwała choroba, zmiana miejscowości zamieszkania). Przyczyny wypowiedzenia w powyższym trybie nie mogą być bowiem ustalone w sposób całkowicie dowolny.

Warto pamiętać także, że najemca lokalu może wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym z powodu wad lokalu mieszkalnego zagrażających zdrowiu lub wad uniemożliwiających zamieszkiwanie w nim, a których właściciel nie usunął. 

W interesie wynajmującego (właściciela) jest zawieranie umów na czas oznaczony, ponieważ z upływem okresu na jaki zostanie ona zawarta – stosunek prawny wygasa. Zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony może okazać się kłopotliwe dla wynajmującego, jeżeli będzie chciał wypowiedzieć umowę a przesłanki z ustawy OchrLokU nie zostaną spełnione. Wynajmujący powinien zatem pamiętać, że skutecznie może wypowiedzieć umowę najmu tylko z przyczyn określonych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (OchrLokU). Alternatywną dla ochrony interesów wynajmującego (właściciela) może być zawarcie umowy najmu okazjonalnego.

Przeczytaj na moim blogu na czym polega umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego

Zapraszam do kontaktu.

Radca Prawny Katarzyna Anna Jasicka.

Kontakt: tel. 501 738 312, e-mail: kancelaria@krpjasicka.pl