04.11.2020

Instytucja najmu okazjonalnego uregulowana jest w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem umowy najmu zawartej na czas oznaczony, nie dłuższy ni 10 lat, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny, a wynajmującym (właścicielem) jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (osoba fizyczna, niebędąca przedsiębiorcą).

Umowa najmu okazjonalnego wymaga zawarcia umowy w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Instytucja umowy najmu okazjonalnego daje właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę niż w przypadku zwykłego najmu. Najem okazjonalny wprowadza uproszczoną procedurę eksmisji uciążliwego lokatora. Taką możliwość daje oświadczenie złożone przez najemcę w formie aktu notarialnego (stanowiące załączniki do umowy najmu) o poddaniu się rygorowi egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu po ustaniu stosunku najmu. Uproszczona procedura polega na tym, że wynajmujący (właściciel) nie musi wnosić pozwu o eksmisję do sądu i prowadzić długotrwałego postępowania sądowego. Do sądu składa się jedynie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnego, która umożliwia złożenie wniosku o przeprowadzenie egzekucji opróżnienia i wydania lokalu przez komornika.

Umowa najmu okazjonalnego jest bardziej korzystna dla właściciela lokalu niż zwykła umowa najmu z uwagi na wyłączenie zastosowania wielu przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego chroniących lokatora, co znacznie upraszcza procedurę odzyskania od najemcy lokalu po zakończeniu stosunku najmu. Na podstawie zwykłej umowy najmu właściciel nieruchomości ma ograniczone prawa wynikające z powołanej ustawy, ponieważ najemcę chronią przepisy tej ustawy.

Najem okazjonalny. Podstawowe informacje

Umowa najmu okazjonalnego lokalu jest umową najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Zastosowanie ma zatem do umów najmu lokali mieszkalnych.

Wynajmujący to właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Obowiązek wynajmującego wynikający z ustawy w celu zastosowania instytucji najmu okazjonalnego – to zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Warunki skorzystania z instytucji umowy najmu okazjonalnego:

Warunkiem skorzystania z instytucji umowy najmu okazjonalnego jest zawarcie umowy najmu w formie pisemnej pod rygorem nieważności na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat.

Do umowy najmu należy załączyć w szczególności następujące dokumenty:

• Oświadczenie najemcy złożone w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji w zakresie obowiązku opróżnienia i wydania wynajmowanego lokalu po zakończeniu stosunku najmu.

W oświadczeniu tym najemca zobowiązuje się w określonej sytuacji do opróżnienia i wydania lokalu, z którego korzysta na podstawie umowy najmu okazjonalnego. W sytuacji gdy po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najmu najemca nie chce opuścić dobrowolnie lokalu, właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z podpisem urzędowo poświadczonym. W żądaniu takim właściciel zobowiązany jest określić termin, w którym najemca ma opuścić lokal. Termin ten nie może być krótszy niż 7 dni. Dopiero po upływie tego terminu właściciel uprawniony jest do uzyskania klauzuli wykonalności złożonego przez najemcę oświadczenia, a następnie wszczęcia procedury egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

• Oświadczenie, w którym najemca wskaże inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia i wydania lokalu.

W przypadku gdy najemca nie dysponuje własnym lokalem, do umowy najmu należy załączyć oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu wyrażające zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim wspólnie zamieszkujących w lokalu wskazanym w tym oświadczeniu. Oświadczenie to na żądanie wynajmującego załącza się z podpisem notarialnie poświadczonym.

Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkiwania w lokalu wskazanym jako lokal zastępczy, wówczas zobowiązany jest on powiadomić właściciela wynajmowanego lokalu w terminie 21 dni o tym fakcie i wskazać inny lokal wraz z oświadczeniem jego właściciela. Brak spełnienia tego obowiązku skutkuje powstaniem po stronie właściciela wynajmowanego lokalu prawa do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego. Wypowiedzenie składa się na piśmie z zachowaniem co najmniej 7-dniowego okresu wypowiedzenia.

Ustanie stosunku umowy najmu okazjonalnego.

Uproszczona procedura egzekucji odzyskania lokalu

W przypadku jednak gdy tego nie uczyni, to właściciel lokalu przed wszczęciem uproszczonej procedury egzekwowania wobec najemcy obowiązku opróżnienia i wydania lokalu powinien najpierw wystąpić do najemcy z pisemnym żądaniem opróżnienia lokalu sporządzonym w formie pisemnej opatrzonej podpisem urzędowo poświadczonym.

Żądanie opróżnienia lokalu zgodnie z art. 19 d ust. 3 powołanej ustawy powinno zawierać następujące elementy:

– oznaczenie właściciela oraz najemcy,

– wskazanie umowy najmu okazjonalnego oraz przyczyny ustania stosunku z niej wynikającego,

– termin, nie krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania najemcy, w ciągu którego najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Dopiero prawidłowo sformułowane i skutecznie doręczone najemcy żądanie opróżnienia lokalu dają właścicielowi podstawę do wszczęcia uproszczonej procedury egzekwowania wobec najemcy obowiązku opróżnienia i wydania przez najemcę zajmowanego lokalu. Jeżeli najemca na doręczone mu żądanie opróżnienia lokalu nadal nie chce dobrowolnie wydać lokalu właścicielowi, właściciel ma prawo złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które stanowi załącznik do umowy najmu.

Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności powinien zawierać następujące załączniki:

• żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania przesyłką poleconą,
• dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela,
• potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Zapraszam do kontaktu.

Radca prawny Katarzyna Anna Jasicka. Kontakt: tel. 501 738 312, e-mail: kancelaria@krpjasicka.pl

strona internetowa: krpjasicka.pl