02.12.2020

W obrocie nieruchomościami często zawarcie umowy sprzedaży poprzedza zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży. Użyteczność umowy przedwstępnej pojawia się w sytuacjach gdy niezwłoczne zawarcie umowy sprzedaży (umowy definitywnej) nie jest możliwe ze względu na istniejące przeszkody prawne lub faktyczne (np. finansowanie zakupu nieruchomości z kredytu hipotecznego, nieuregulowany stan prawny nieruchomości) lub z jakichkolwiek innych powodów niezwłoczne zawarcie umowy sprzedaży dla stron jest niedogodne, ale strony chcą zapewnić sobie zawarcie takiej umowy w przyszłości. Umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej sprzedaży.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości dla swojej ważności nie wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Forma szczególna jaką jest forma aktu notarialnego jest jednak wymagana dla wywołania określonych skutków prawnych.

W jaki sposób chroni nabywcę nieruchomości umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego i jakie wywołuje skutki prawne

Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży

W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, strona tej umowy może dochodzić sądownie zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, w sytuacji gdy druga strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej, uchyla się od jej zawarcia. W przypadku uchylania się zobowiązanego od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, sąd może zastąpić potrzebne do zawarcia tej umowy oświadczenie woli zobowiązanego przez wydanie wyroku stwierdzającego obowiązek złożenia takiego oświadczenia. W sytuacji zatem gdy np. nabywca nieruchomości zawarł ze zbywcą umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego ale w między czasie zbywca znalazł innego kontrahenta na swoje mieszkanie za wyższą cenę i uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży z pierwotnym nabywcą, nabywca ten na podstawie zawartej umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego może żądać sądownego przeniesienia własności nieruchomości. Wynikające z umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego przyrzeczenie może być zatem skutecznie dochodzone przed sądem. Oznacza to, że taka umowa daje stronie uprawnionej możliwość doprowadzenia do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, nawet wbrew woli zobowiązanego, który uchyla się od jej zawarcia. Z takiego uprawnienia nie można skorzystać w przypadku umowy przedwstępnej zawartej w zwykłej formie pisemnej.

Umowa przedwstępna zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego nie jest z mocy prawa nieważna, ale nie powoduje skutku prawnego w postaci roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży.

W praktyce obrotu nieruchomościami występują często umowy przedwstępne zawarte jedynie w formie pisemnej. Umowy te często zabezpieczane są dodatkowymi klauzulami umownymi w postaci  zadatku lub kary umownej, których celem jest z reguły zabezpieczenie rzeczywistego ich wykonania.

Umowy takie wszakże nie dają możliwości dochodzenia przez uprawnionego zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży na drodze sądowej, jednak w wielu przypadkach mogą być dla stron wystarczające, zwłaszcza przez wprowadzenie zabezpieczenia w postaci zadatku czy kary umownej. Zadatek jest instrumentem o charakterze sankcyjnym, który ma skłonić strony do wykonania umowy, ale również zrekompensować stronie uprawnionej do odstąpienia od umowy ewentualnej szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy.

Uprawnienie kupującego do ujawnienia roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości w księdze wieczystej

Dodatkowo, w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego zgodnie z art. 16 ust. 1 i 2 pkt. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19 poz. 147 z późn. zm.) istnieje możliwości ujawnienia w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej – roszczenia nabywcy o przeniesienie własności nieruchomości. Roszczenie to, dzięki ujawnieniu w księdze wieczystej staje się skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości, który nabył przedmiotową nieruchomość przez czynność prawną, po jego ujawnieniu. Osoba, na rzecz której dokonany został wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości z umowy przedwstępnej może go dochodzić na podstawie art. 17 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w stosunku do każdoczesnego właściciela nieruchomości, wywodzącego swoje prawo z nabycia dokonanego przez czynność prawną – po ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej.

W praktyce wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości na rzecz kupującego jest uzasadniony zwłaszcza w sytuacji gdy kupujący wpłaca stronie sprzedającej przy zawarciu umowy przedwstępnej zadatek (zaliczkę) w znacznej wysokości, termin do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży jest odległy (np. z powodu nieuregulowanej jeszcze sytuacji prawnej nieruchomości, potrzebny czas na uzyskanie finansowania na zakup nieruchomości) a kupujący chce uzyskać prawne zabezpieczenie, że własność nieruchomości przejdzie na niego. W przypadku gdy roszczenie kupującego zostanie ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości, każdy potencjalny nabywca zainteresowany kupnem tej nieruchomości przy zachowaniu należytej staranności będzie wiedział, że sprzedający zawarł już umowę przedwstępną, z której to nabywca wywodzi swoje roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży, co, co do zasady skutecznie „zablokuje” sprzedającemu sprzedaż innemu kontrahentowi.

Roszczenie o odszkodowanie

W przypadku gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (szkoda w granicach ujemnego interesu umownego). Przez odszkodowanie w granicach ujemnego interesu umownego należy rozumieć wyrównanie uszczerbku majątkowego, który uprawniony poniósł dlatego, że zawarł „bezowocną” umowę przedwstępną np. koszty notarialne, koszty porad prawnych, koszty pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, koszty związane z udzieleniem kredytu itp.)

Roszczenie o odszkodowanie przysługuje zarówno w jednym jak i w drugim przypadku.

Uprawnionemu z umowy przedwstępnej zawartej w zwykłej formie pisemnej, w przypadku uchylania się zobowiązanego od zawarcia umowy przyrzeczonej przysługuje możliwość dochodzenia naprawienia szkody, którą poniósł licząc na zawarcie umowy. Warto zauważyć także, że również w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego uprawniony może, rezygnując z dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przez sądem, żądać jedynie naprawienia szkody, jaką poniósł z związku z tym, że liczył na zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży. Uprawnionemu w tej sytuacji przysługuje wybór.

Przedawnienie

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, a jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne.

Zobacz także:

Nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką

Zapraszam do kontaktu.

Radca Prawny Katarzyna Anna Jasicka.

Kontakt: tel. 501 738 312, e-mail: kancelaria@krpjasicka.pl