23.02.2024
Kiedy możemy zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?
Postawą zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej mogą być następujące przesłanki:
- sprzeczność uchwały z przepisami prawa
- niezgodność uchwały z umową właścicieli lokali
- naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną
- naruszenie interesu właściciela lokalu
W pierwszej kolejności uchwała właścicieli lokali może być zaskarżona do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa. Należy tu mieć na względzie nie tylko przepisy ustawy o własności lokali i KC, ale także każdą inną ustawę obowiązującą w chwili podjęcia zaskarżonej uchwały.
Druga podstawa zaskarżenia uchwały polega na jej niezgodności z umową właścicieli. Chodzi tu o umowę określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną.
Kolejne podstawy zaskarżenia uchwały właścicieli to naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenie interesów właściciela lokalu. Zasady zarządzania nieruchomością wspólną to zasady prawidłowej gospodarki. Uchwała właścicieli podlega zatem w tym przypadku ocenie z punktu widzenia celowości, rzetelności i gospodarności. Niewątpliwie nadrzędnym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym stanie i głównie pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Z naruszeniem zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mieć do czynienia również w przypadku uchwały, która narusza zasady racjonalnej gospodarki zasobami wspólnoty. Przykładem takiej uchwały jest uchwała mocą której – mimo istnienia pilniejszych potrzeb inwestycyjnych (np. remont dachu i elewacji budynku) – znaczące środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym wspólnoty przeznaczono na wydatki niewpływające choćby pośrednio na substancję nieruchomości, a służące jedynie zagospodarowaniu niezabudowanej części nieruchomości.
Naruszenie interesu właściciela lokalu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Strona skarżąca uchwałę z powołaniem się na przesłankę naruszenia jej interesów powinna zgłosić zarzuty merytoryczne co do zaskarżonych uchwał i należycie je uzasadnić, w tym przede wszystkim wykazać, na czym dokładnie miałoby polegać naruszenie jej interesów jako właściciela lokalu.
Komu przysługuje prawo do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej?
Prawo do zaskarżenia uchwały przysługuje właścicielowi lokalu. Uprawnienie to nie zostało uzależnione od głosowania przeciwko uchwale, ani też od zgłoszenia żądania zaprotokołowania sprzeciwu. W konsekwencji, kompetencja do wystąpienia z powództwem o uchylenie uchwały przysługuje obecnie także właścicielowi lokalu, który głosował za jej przyjęciem, jak również właścicielowi, który w ogóle nie brał udziału w głosowaniu. Jeżeli lokal stanowi przedmiot współwłasności, zaskarżyć uchwałę właścicieli może każdy ze współwłaścicieli. Dotyczy to zarówno współwłaścicieli lokali wyodrębnionych, jak i niewyodrębnionych. Powództwo o uchylenie uchwały właścicieli jest wytaczane przeciwko wspólnocie mieszkaniowej. Pozwanym jest więc wspólnota mieszkaniowa.
Jaki jest termin do wystąpienia z powództwem o uchylenie uchwały?
Powództwo o uchylenie uchwały właścicieli może być wytoczone w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W powołanym przepisie ustawodawca przewidział termin zawity (prekluzyjny) prawa materialnego, którego bezskuteczny upływ pociąga za sobą wygaśnięcie uprawnienia do wystąpienia z powództwem o uchylenie uchwały. W konsekwencji konieczność oddalenia powództwa. Przewidziany w komentowanym przepisie 6-tygodniowy termin obowiązuje niezależnie od tego, w jakim trybie uchwała została podjęta.
Występujące tu zróżnicowanie dotyczy jedynie daty początkowej, od której należy obliczać bieg terminu. Jeżeli uchwała została podjęta na zebraniu, 6-tygodniowy termin przewidziany dla wystąpienia z powództwem o uchylenie uchwały biegnie od dnia jej podjęcia na zebraniu. Natomiast jeżeli uchwałę podjęto w trybie indywidualnego zbierania głosów, termin rozpoczyna swój bieg od dnia zawiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w tym trybie. Termin ten jest zatem ustalany indywidualnie dla każdego skarżącego. Początek biegu terminu do zaskarżenia uchwały podjętej w trybie mieszanym (tj. częściowo na zebraniu, a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów) należy liczyć od dnia zawiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w tym trybie.
Czy można wstrzymać wykonanie zaskarżonej uchwały do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd?
Co do zasady zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Możliwe jest wstrzymanie wykonalności zaskarżonej uchwały. W takim wypadku znajdują zastosowanie przepisy KPC o zabezpieczeniu roszczenia. Strona żądająca udzielenia zabezpieczenia powinna więc uprawdopodobnić swe roszczenie i interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia. Interes ten istnieje wtedy, gdy brak zabezpieczenia uniemożliwi lub poważnie utrudni wykonanie zapadłego w sprawie orzeczenia lub w inny sposób uniemożliwi lub poważnie utrudni osiągnięcie celu postępowania w sprawie.
Do którego sądu należy złożyć pozew o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej?
Sprawy o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej należą do właściwości sądów okręgowych. Gdy zaś chodzi o właściwość miejscową, przyjąć należy, że decydujące znaczenie dla jej określenia ma miejsce położenia nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że sądem właściwym miejscowo w takiej sprawie będzie sąd, w którego okręgu położona jest nieruchomość wspólna, podlegająca zarządowi danej wspólnoty mieszkaniowej.
Ile wynosi opłata sądowa od pozwu o uchylenie uchwały?
Od pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej pobiera się opłatę stałą w wysokości 200 zł.
Zapraszam serdecznie do kontaktu.
Radca prawny Katarzyna Anna Jasicka.
Kontakt: +48 501 738 312, e-mail: kancelaria@krpjasicka.pl
