02.03.2021

W ostatnich latach wzrasta ranga umów deweloperskich na rynku mieszkaniowym.  Popyt na lokale mieszkalne z tzw. rynku pierwotnego wpływa na dynamiczny rozwój usług deweloperskich, świadczonych na podstawie umów deweloperskich. Jakie skutki prawne wywołuje umowa deweloperska i na jakie aspekty należy zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy z deweloperem?

Umowa deweloperska została uregulowana w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: OchrNabU),  Jak sama nazwa wskazuje intencją ustawodawcy była ochrona nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,  którzy nabywają lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne od deweloperów czyli z tzw. rynku pierwotnego.

Jakie skutki prawne kreuje umowa deweloperska

Umowa deweloperska jest umową, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę (albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym) – po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego – a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera, na poczet ceny nabycia ww. prawa do nieruchomości.  Oznacza to, że umowa deweloperska jest umową tylko zobowiązującą do ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę (albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym) a nie umową przenoszącą ww. prawa do nieruchomości na nabywcę. Umowa deweloperska jedynie konstruuje zobowiązanie dewelopera do przeniesienia własności. Do  przeniesienia własności  lokalu  lub domu jednorodzinnego na nabywcę niezbędne jest dodatkowe zawarcie –  po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego – umowy przenoszącej własność na nabywcę.  

Forma umowy

Umowa deweloperska wymaga zachowania formy aktu notarialnego i stanowi podstawę wpisu roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę (albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym) do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie.  

Zastosowanie ustawy

Ustawa ma zastosowanie do:

• lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali  – z wyłączeniem lokali o innym przeznaczeniu (np. lokali użytkowych, biurowych, garaży)
• domu jednorodzinnego dla celów mieszkaniowych

Ale nie wszystkich. Wyłączone spod działania ustawy są:

• gotowe lokale mieszkalne lub gotowe domy jednorodzinne sprzedawane przez dewelopera po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie,
• lokale sprzedawane przez dewelopera po ustanowieniu jego odrębnej własności w drodze jednostronnego oświadczenia woli w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali i wpisaniu tego prawa do księgi wieczystej,
• lokale mieszkalne lub użytkowe sprzedawane innym podmiotom gospodarczym niż osoby fizyczne,
• sprzedawane przez dewelopera udziały w garażu stanowiącym samodzielny lokal użytkowy.

Nabywcą może być tylko osoba fizyczna. Osoba fizyczna może być konsumentem oraz przedsiębiorcą.

Środki ochrony nabywców

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wprowadziła różnego rodzaju rozwiązania, które zgodnie z intencją ustawodawcy mają służyć ochronie nabywców. Należą do nich:

• obligatoryjna forma aktu notarialnego umowy deweloperskiej, stanowiąca podstawę wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, co ułatwi nabywcy wyegzekwowanie od dewelopera prawa własności do lokalu,  
• obowiązek założenia dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego przez dewelopera umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego (otwartego lub zamkniętego),
• obowiązek sporządzenia przez dewelopera prospektu informacyjnego, w którym zawarte są informacje na temat realizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego, ewentualnych obciążeń hipotecznych oraz informacje o deweloperze i jego doświadczeniu,
• określenie treści umowy deweloperskiej zgodnie z art. 22 OchrNabU, a także ograniczenie swobody kształtowania treści w sposób mniej korzystny dla nabywcy niż przewiduje to rzeczona ustawa,
• prawo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej w określonych w ustawie przypadkach, o których będzie mowa poniżej.

Istotne elementy umowy deweloperskiej

Mieszkaniowy rachunek powierniczy

Mieszkaniowy rachunek powierniczy jest niezależnym od dewelopera rachunkiem powierniczym, służącym gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej.

Deweloper zgodnie z ustawą powinien zapewnić nabywcom co najmniej jeden z następujących mieszkaniowych rachunków powierniczych:

• zamknięty rachunek powierniczy;
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Deweloper ma obowiązek założyć dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego odrębny rachunek powierniczy, może jednak dokonać wybory jego rodzaju. Środki deponowane na tymże rachunku powierniczym będą ewidencjonowane osobno dla każdego nabywcy, a nabywca jest uprawniony do otrzymywania informacji o dokonanych wpłatach i wypłatach. Prawo wypowiedzenia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego przysługuje wyłącznie bankowi i tylko z ważnych powodów.

Zamknięty rachunek powierniczy

Najskuteczniejszą formą ochrony nabywcy jest zamknięty rachunek powierniczy, służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności do lokalu mieszkalnego lub domu.  Zamknięty rachunek powierniczy gwarantuje nabywcy zwrot całości wpłaconych środków w razie upadłości dewelopera lub uchylenia się przez niego od spełnienia wynikającego z umowy deweloperskiej świadczenia. W przypadku nieprzeniesienia przez dewelopera własności lokalu lub domu jednorodzinnego w terminie określonym w umowie deweloperskiej nabywcy służy ustawowe prawo odstąpienia od umowy. W takim przypadku strony winny zwrócić sobie to co świadczyły.

W praktyce ta forma rachunku powierniczego jest stosowana niezwykle rzadko.

Otwarty rachunek powierniczy

Deweloperzy najczęściej wybierają otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego. Przy otwartym rachunku powierniczym bank dokonuje kontroli zakończenia poszczególnych etapów budowy i dopiero wtedy wypłaca środki deweloperowi. Deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek. 

Dodatkowym zabezpieczeniem nabywców dla otwartych rachunków powierniczych według założeń ustawodawcy miała być gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa. W  przypadku uzyskania  gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej warto zwrócić uwagę, by była ona gwarancją nieodwołalną, bezwarunkową i płatną na pierwsze żądanie.  

Z punktu widzenia ochrony nabywcy, obydwie gwarancje zapewniają nabywcy zwrot pieniędzy, które nabywca wpłacił na otwarty rachunek powierniczy w razie ogłoszenia upadłości lub w razie odstąpienia przez nabywcę od umowy, jeżeli deweloper nie przeniesienie na niego prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w terminie określonym w umowie. Z uwagi na fakt, że żadna z tych opcji nie ma charakteru obligatoryjnego, w praktyce niezwykle rzadko jest stosowana przez deweloperów z uwagi na znaczne koszty, które deweloper musiałby wliczyć w koszt inwestycji.  

Otwarty rachunek powierniczy jest obecnie najtańszym sposobem finansowania inwestycji. Niestety przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym (bez gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej)  istnieje ryzyko, że nabywca nie odzyska w pełni wpłaconych środków na otwarty rachunek powierniczy w razie ogłoszenia upadłości dewelopera lub odstąpienia nabywcy od umowy z powodu nieprzeniesienia przez dewelopera własności lokalu lub domu w terminie określonym w umowie.  Środki znajdujące się na otwartym rachunku powierniczym, z uwagi na to, że mogą być częściowo wykorzystywane przez dewelopera zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego na jego realizację, nigdy nie będą mogły w całości zaspokajać wierzytelności nabywcy w razie ogłoszenia upadłości dewelopera lub odstąpienia przez nabywcę od umowy z powodu nieprzeniesienia własności lokalu lub domu na nabywcę. W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej bank wypłaca nabywcy przypadające mu środki pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym. W pozostałym zakresie nabywcy przysługuje roszczenie o zwrot do dewelopera. Rozwiązaniem zwiększającym poziom ochrony nabywców byłoby z całą pewnością zapewnienie przez dewelopera otwartych rachunków mieszkaniowych z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową, lecz jak zostało już wyżej wskazane tego rodzaju zabezpieczenia w praktyce nie są wykorzystywane z uwagi na wysokie koszty.

Prospekt informacyjny

Prospekt informacyjny zwiera informacje dotyczące sytuacji prawno – finansowej dewelopera, przedsięwzięcia deweloperskiego oraz konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oferowanego do sprzedaży. Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego oraz na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej,  przed jej zawarciem doręczyć jej prospekt wraz z załącznikami.  Doręczony nabywcy prospekt informacyjny wraz z załącznikami (min. rzutem kondygnacji z zaznaczeniem lokalu oraz draftem umowy deweloperskiej) jest integralną częścią umowy deweloperskiej. Ponadto deweloper jest obowiązany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej umożliwić jej zapoznanie się z dokumentami źródłowymi w lokalu przedsiębiorstwa.  Prospekt zawiera informacje na temat danego przedsięwzięcia deweloperskiego, które mogą być pomocne przy podjęciu decyzji o zawarciu umowy deweloperskiej.

Prospekt informacyjny, będący integralną częścią umowy deweloperskiej składa się z dwóch części i powinien zawierać następujące informacje:

Część ogólna, zawierająca:

• dane identyfikacyjne i kontaktowe dotyczące dewelopera,
•  doświadczenie dewelopera w zakresie ukończonych przedsięwzięć deweloperskich,
• informację czy przeciwko deweloperowi prowadzono lub prowadzi się postępowanie egzekucyjne na kwotę powyżej 100 000 zł,
• szczegółowe informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego (adres i numer działki ewidencyjnej, numer księgi wieczystej, istniejące obciążenia hipoteczne lub złożone wnioski o wpis obciążeń, w przypadku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego informację dotyczącą przeznaczenia, dopuszczalnej wysokości oraz procencie zabudowy dla działek sąsiadujących, danych dotyczących inwestycji przewidzianych w promieniu 1 km od nieruchomości, na której będzie realizowane przedsięwzięcie deweloperskie),
•  informacje o posiadaniu bądź nieposiadaniu pozwolenia na budowę,
• Informację o terminach planowanego rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
• termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności na nabywcę,
• opis przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym liczba budynków i rozmieszczenia ich na nieruchomości, z uwzględnieniem minimalnego odstępu pomiędzy budynkami,
• informację o sposobie pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
• informacje o zamierzonym sposobie i procentowym udziale źródeł finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego tj. czy przedsięwzięcie deweloperskie będzie finansowane ze środków własnych dewelopera czy ze środków pochodzących z kredytu udzielonego przez bank,
• informacje o zastosowanych środkach ochrony nabywcy  (rodzaju bankowego mieszkaniowego rachunku powierniczego),
•  informacje o harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego z podziałem na etapy realizacji oraz procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia,
• informacje o dopuszczeniu waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji,
• informacje o warunkach odstąpienia od umowy deweloperskiej,
• inne informacje np. dotyczące zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności,
• informacje na temat możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z dokumentacją.

Część indywidualna, dotycząca indywidualnych cech konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, będących przedmiotem umowy deweloperskiej, w szczególności:

• ceny jednego metra kwadratowego powierzchni lokalu lub domu,
• określenia istotnych cech lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ze wskazaniem liczby kondygnacji, technologii wykonania, standardu prac wykończeniowych, ogólnej liczby lokali w budynku, liczby miejsc garażowych i postojowych, dostępnych mediach oraz dostępu do drogi publicznej.

Niedoręczenie nabywcy prospektu informacyjnego przed zawarciem umowy deweloperskiej lub niezgodność udzielonych informacji w prospekcie ze stanem faktycznym i prawnym w dniu zawarcia umowy deweloperskiej powoduje po stronie nabywcy prawo odstąpienia od umowy.

Forma aktu notarialnego umowy deweloperskiej i wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie

Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego. Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczenia nabywcy.  Roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę (albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym) podlega ujawnieniu w księdze wieczystej nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, skutkiem czego zyskuje rozszerzoną skuteczność wobec osób trzecich. Rolą wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej jest uniemożliwienie zawarcia przez dewelopera umowy dotyczącej tego samego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z innym podmiotem.  Wpis roszczenia nabywcy daje możliwość dochodzenia swoich praw i roszczeń przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości, który nabył przedmiotową nieruchomość po ujawnieniu praw i roszczeń nabywcy przez czynność prawną.   Wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, zabezpiecza wykonanie przez dewelopera umowy deweloperskiej. Wniosek o wpis roszczenia do księgi wieczystej podlega opłacie sądowej w wysokości 150 zł.  

Wniosek o wpis roszczenia ma charakter obligatoryjny.

Zgoda banku (promesa) na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności, jeżeli nieruchomość, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie jest obciążona hipoteką

Zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt. 17 OchrNabU umowa deweloperska powinna zawierać informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje albo informację o braku takiej zgody. 

Informacja o braku zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny prze nabywcę, powinna  powodować negatywną decyzję nabywcy –  o niezawieraniu umowy deweloperskiej, ponieważ z punktu widzenia przepisów prawa upadłościowego, nabywca nie dysponując taką zgodą (bądź promesą) –  pozbawiony zostaje instrumentów ochrony praw nabywców przewidzianych w prawie upadłościowym.

Należy pamiętać, że w aktualnie obowiązującym stanie prawnym w celu skorzystania z instrumentów ochrony praw nabywców przewidzianych w prawie upadłościowym w razie upadłości dewelopera, muszą być spełnione dwie przesłanki:

• musi być ujawnione roszczenie nabywcy o przeniesienie własności lokalu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie,
• nabywca musi dysponować zgodą (bądź promesą) wierzyciela hipotecznego (najczęściej banku) na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po pełnej wpłacie przez nabywcę ceny ( w przypadku gdy deweloper realizuje przedsięwzięcie deweloperskie z kredytów hipotecznych, zabezpieczonych hipoteką na tej nieruchomości).

Zgoda wierzyciela hipotecznego (banku) powinna zawierać – jako jedyny warunek bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności lub przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym – wpłacenie przez nabywcę pełnej ceny za przedmiot umowy.

Zaakcentowania wymaga, że w przypadku, gdy deweloper prowadzi przedsięwzięcie deweloperskie ze środków pochodzących z kredytu, zgodnie z zasadą pierwszeństwa, hipoteka banku będzie miała pierwszeństwo przed zabezpieczeniem rzeczowym nabywcy. Jednakże jeżeli bank udzielił zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego, nabywca uzyskuje  pierwszeństwo przed bankiem w podziale tej sumy ale tylko w zakresie, w jakim dokonał wpłat na poczet umowy. W przypadku, gdy bank nie udzielił zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu, nabywca będzie mógł uzyskać zaspokojenie z nieruchomości, lecz dopiero po zaspokojeniu roszczeń banku. Istnieje zatem ryzyko utraty przez nabywcę środków wpłaconych na rzecz dewelopera.

Zgodnie z przepisami prawa upadłościowego, jeżeli nieruchomość, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, obciążona jest hipoteką, której przysługuje pierwszeństwo przed roszczeniami chociażby jednego nabywcy, a wierzyciel zabezpieczony hipoteką (najczęściej bank) wyraził zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego albo zobowiązał się do wydania takiej zgody, zgoda taka albo zobowiązanie do jej wydania pozostaje w mocy na warunkach w nich określonych, przy czym warunek wykonania zobowiązania nabywcy względem upadłego uznaje się za spełniony w przypadku wykonania zobowiązania do rąk syndyka lub zarządcy ustanowionego we wcześniejszym postępowaniu sanacyjnym (warunkiem tym powinna być zapłata całej ceny).

Udostępnienie dokumentów przez dewelopera przed podpisaniem umowy deweloperskiej

Przed zawarciem umowy deweloperskiej nabywca ma prawo zapoznać się z następującymi dokumentami:

• aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,
• kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej,
• kopią pozwolenia na budowę,
• sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata – natomiast w przypadku spółki celowej – sprawozdaniem spółki dominującej,
• projektem budowlanym.

Deweloper ma obowiązek udostępnić wyżej wymienione dokumenty na żądanie potencjalnego nabywcy w lokalu przedsiębiorstwa dewelopera. Przed zawarciem umowy deweloperskiej należy zapoznać się z wyżej wymienionymi dokumentami.

Odsetki. Kary umowne.

Wysokość odsetek zastrzeżonych w umowie deweloperskiej na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.

W sytuacji gdyby wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera była wyższa niż wysokość kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy, takie postanowienia umowy deweloperskiej będą uznane za mniej korzystne dla nabywcy niż wynikające z przepisów ustawy i w związku z tym będą uznane za nieważne. W miejsce nieważnych postanowień umowy deweloperskiej wejdą odpowiednie przepisy ustawy, zatem nabywca będzie zobowiązany zapłacić odsetki w wysokości równej wysokości kary umownej zastrzeżonej na jego rzecz. Z przepisów ustawy wynika, że postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców niż przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

Obliczenie powierzchni użytkowej

Warto zwrócić uwagę na to, w jaki sposób będzie rozliczana ostateczna powierzchnia użytkowa nabywanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.  Zazwyczaj w umowie deweloperskiej strony wprowadzają zapis, że w przypadku zwiększenia lub zmniejszenia powierzchni lokalu do 2% cena nie ulegnie zmianie.  Zwiększenie powierzchni lokalu o ponad 2% powierzchni powodować będzie zwiększenie ceny. Zmniejszenie powierzchni lokalu od planowanej powyżej 2% skutkowało będzie zwrotem na rzecz nabywcy różnicy wynikającej z obmiarów powykonawczych. Zarówno w jednym jak i drugim przypadku nabywcy powinno przysługiwać prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Miejsce postojowe / garaż

Decydując się na zakup lokalu mieszkalnego z garażem od dewelopera należy zwrócić uwagę na to, czy garaż lub miejsce garażowe są sprzedawane na odrębną własność (tj. czy stanowią odrębną nieruchomość) czy też w ramach części wspólnych nabywanej nieruchomości i w ramach ustalonego podziału nieruchomości wspólnej do korzystania nabywca nabędzie tylko wyłączne prawo do korzystania z przedmiotowego garażu lub  miejsca garażowego. Pierwsza opcja jest zdecydowanie lepsza z punktu widzenia nabywcy, bowiem taki garaż stanowić będzie odrębną nieruchomość, dla której prowadzona będzie odrębna od lokalu księga wieczysta. Może być przedmiotem obrotu prawnego, niezależnie od lokalu mieszkalnego. W przypadku nabycia garażu lub miejsca garażowego w ramach części wspólnych i ustalonego podziału nieruchomości wspólnej do korzystania stanowić on będzie nierozłączny byt z lokalem i nie będzie mógł być przedmiotem samodzielnego obrotu prawnego. W takim przypadku ramach ustalonego podziału nieruchomości wspólnej do używania, każdoczesny właściciel korzystał będzie z wyłączeniem innych osób z oznaczonego garażu lub miejsca garażowego.

Koszty notarialne związane z zawarciem umowy deweloperskiej

Koszty notarialne czyli wynagrodzenie notariusza związane z zawarciem umowy deweloperskiej oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym ponoszą deweloper oraz nabywca po połowie. Natomiast inaczej sytuacja wygląda w przypadku zawierania umowy przeniesienia własności na nabywcę. W praktyce koszty te w całości ponosi nabywca.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Nabywca ma ustawowe prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia:

• jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów określonych w ustawie OchrNabU,
• jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy  doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej. W treści umowy deweloperskiej należy te zmiany wyraźnie podkreślić,
• jeżeli deweloper nie doręczył nabywcy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami,
• jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej,
• jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego (załącznik do ustawy OchrNabU)

Należy jednak pamiętać, że w wyżej wymienionych sytuacjach nabywca może zrealizować swoje prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w ściśle określonym ustawą OchrNabU terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy. Po upływie tego terminu prawo to wygasa.

Nabywca ma ustawowe prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym w terminie określonym w umowie deweloperskiej.  Przed skorzystaniem jednak z ustawowego prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca obowiązany jest wyznaczyć deweloperowi 120 –dniowy termin na przeniesienie ww. praw, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy.

Deweloper ma ustawowe prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku:

• niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenie wezwania, chyba, że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego wynika z działania siły wyższej,
• niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba, że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego wynika z  działania siły wyższej,
•  niestawienia się nabywcy do podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba, że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego wynika z  działania siły wyższej.

Oczywistym jest, że poza wyżej wskazanymi przypadkami ustawowego prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej możliwe jest zastrzeżenie przez strony w umowie deweloperskiej – umownego prawa odstąpienia.

Stan prawny na 02.03.2021 r.

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto zawsze skonsultować jej zapisy z adwokatem lub radcą prawnym specjalizującym się w prawie nieruchomości.

Zobacz także:

Upadłość dewelopera i co dalej? Ochrona nabywcy lokalu mieszkalnego w razie upadłości dewelopera

Radca prawny Katarzyna Anna Jasicka

Kancelaria Radcy Prawnego Katarzyna Anna Jasicka we Wrocławiu

Kontakt: tel. 501 738 312, e-mail: kancelaria@krpjasicka.pl

strona internetowa: krpjasicka.pl