05.03.2021

Postępowanie upadłościowe wobec niewypłacalnego dewelopera prowadzi się w celach, o których mowa w art. 2 Prawa Upadłościowego czyli tak, aby roszczenia wierzycieli mogły zostać zaspokojone w jak najwyższym stopniu, a jeśli racjonalne względy na to pozwolą – dotychczasowe przedsiębiorstwo dłużnika zostało zachowane, a także aby doprowadzić do zaspokojenia nabywców drodze przeniesienia na nich własności lokali, o ile racjonalne względy na to pozwolą.

Co jednak w sytuacji, gdy nieruchomość, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie obciążona jest hipoteką upadłego dewelopera?

W praktyce często zdarza się, że deweloper realizuje przedsięwzięcie deweloperskie z kredytu bankowego udzielonego na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego, zabezpieczonego hipoteką na tej właśnie nieruchomości (najczęściej są to kilku a nawet kilkunastomilionowe hipoteki). Czy zatem w upadłości deweloperskiej przewidziano ochronę nabywców lokali mieszkalnych przez pierwszeństwo zaspokojenia ich roszczeń przed zaspokojeniem tych wierzycieli, którzy mają wierzytelności zabezpieczone rzeczowo (hipoteką) na nieruchomościach, na których prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie?

Zgodnie z przepisami prawa upadłościowego, w razie ogłoszenia upadłości dewelopera sumy uzyskane z likwidacji nieruchomości czyli ze sprzedaży nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, podlegają podziałowi na zasadach ogólnych czyli z pierwszeństwem dla wierzycieli, których wierzytelności zabezpieczone są na nieruchomości hipoteką (najczęściej są to wierzytelności banku finansującego dane przedsięwzięcie deweloperskie), a także wygasającymi według przepisów ustawy prawami oraz skutkami ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości – jednakże z pewnymi wyjątkami.  Znowelizowana ustawa prawa upadłościowego przyznała uprzywilejowanie nabywcom polegające na tym, że w przypadku wyrażenia przez wierzyciela zabezpieczonego hipoteką zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego albo zobowiązania się przez niego do wydania takiej zgody uznaje się, że roszczeniu nabywcy lokalu, którego ta zgoda lub zobowiązanie do jej wydania dotyczy – przysługuje pierwszeństwo przed hipoteką – ale w tylko zakresie  – w jakim dokonał on wpłat na poczet umowy.  

Możliwe scenariusze w razie ogłoszenia upadłości dewelopera

I. Dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego

W postępowaniu upadłościowym wobec deweloperów syndyk może dalej prowadzić przedsięwzięcie deweloperskie upadłego dewelopera – za zgodą sędziego komisarza, jeżeli racjonalne względy wskazują, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego jest ekonomicznie uzasadnione i istnieją szanse na jego ukończenie.  W takiej sytuacji syndyk nie może odstąpić od zawartych przez upadłego dewelopera umów deweloperskich, a wynikające z tych umów roszczenia nabywców o przeniesienie własności lokalu nie przekształcają się w roszczenia pieniężne. W takim przypadku roszczenia nabywców zaspokajane są przez przeniesienie własności lokalu.

W aktualnie obowiązującym stanie prawnym jeżeli nieruchomość, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, obciążona jest hipoteką, której przysługuje pierwszeństwo przed roszczeniami chociażby jednego nabywcy, a wierzyciel zabezpieczony hipoteką wyraził zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego albo zobowiązał się do wydania takiej zgody, zgoda taka albo zobowiązanie do jej wydania pozostaje w mocy na warunkach w nich określonych, przy czym warunek wykonania zobowiązania nabywcy względem upadłego uznaje się za spełniony w przypadku wykonania zobowiązania do rąk syndyka lub zarządcy ustanowionego we wcześniejszym postępowaniu sanacyjnym (najczęściej warunkiem tym jest zapłata przez nabywcę całej ceny).

Zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt. 17 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: OchrNabU) umowa deweloperska powinna zawierać informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje albo informację o braku takiej zgody. Informacja o braku zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny prze nabywcę, powinna powodować negatywną decyzję nabywcy –  o niezawieraniu umowy deweloperskiej, ponieważ z punktu widzenia przepisów prawa upadłościowego, nabywca nie dysponując taką zgodą –  pozbawiony zostaje instrumentów ochrony praw nabywców przewidzianych w prawie upadłościowym.

Należy pamiętać, że w celu skorzystania z instrumentów ochrony praw nabywców przewidzianych w prawie upadłościowym wobec deweloperów, muszą być spełnione dwie przesłanki:

• musi być ujawnione roszczenie nabywcy o przeniesienie własności lokalu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie,
• nabywca musi dysponować zgodą (bądź promesą) wierzyciela hipotecznego (banku) na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po pełnej wpłacie przez nabywcę ceny.

Warto w tym miejscu także zwrócić uwagę na art. 76 ust. 5 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece,  zgodnie z którym: „W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość nie obciąża nieruchomości utworzonych przez podział, które wydzielono w wyniku zadośćuczynienia roszczeniu ujawnionemu w księdze wieczystej przed powstaniem hipoteki”.  Powyższa regulacja gwarantuje nabywcy, którego roszczenie zostało wpisane do księgi wieczystej przed powstaniem hipoteki, że nie będzie on narażony na negatywne skutki wynikające z hipoteki później wpisanej.

Należy mieć na uwadze także, że jeżeli w toku postępowania upadłościowego ujawni się podstawa do przyjęcia, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego nie jest uzasadnione racjonalnymi względami, sędzia – komisarz na wniosek syndyka udziela zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Odbywa się to w formie postanowienia, na które służy zażalenie. Uprawomocnienie postanowienia powoduje skutek z mocy prawa odstąpienia przez syndyka od zawartych przez upadłego dewelopera umów deweloperskich, a wynikające z tych umów roszczenia nabywców o przeniesienie własności lokalu  przekształcają się w roszczenia pieniężne.

 II. Likwidacja nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie

Sumy uzyskane z likwidacji nieruchomości czyli ze sprzedaży nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, podlegają podziałowi na zasadach ogólnych czyli z pierwszeństwem dla wierzycieli, których wierzytelności zabezpieczone są na nieruchomości hipoteką, a także wygasającymi według przepisów ustawy prawami oraz skutkami ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości –  z pewnymi jednak wyjątkami wynikającymi z przepisów prawa upadłościowego wobec deweloperów. Ustawa przyznaje pewne uprzywilejowanie nabywcom lokali mieszkalnych polegające na tym, że w przypadku wyrażenia przez wierzyciela zabezpieczonego hipoteką zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego albo zobowiązania się przez niego do wydania takiej zgody uznaje się, że roszczeniu nabywcy lokalu, którego ta zgoda lub zobowiązanie do jej wydania dotyczy  – przysługuje pierwszeństwo przed hipoteką – ale w zakresie tylko  takim – w jakim dokonał on wpłat na poczet umowy. 

III. Kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego przez innego przedsiębiorcę

Na wniosek syndyka, sędzia komisarz może wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, innemu przedsiębiorcy, który zobowiąże się do kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego.  W praktyce ma to miejsce niezwykle rzadko.

IV. Kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego w układzie

Nabywcy w liczbie stanowiącej co najmniej 20% liczby nabywców w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego prowadzonego przez upadłego mogą zgłosić propozycje układowe w terminie trzydziestu dni od głoszenia upadłości.

Propozycje układowe mogą obejmować również:

• wpłacenie dopłat przez wszystkich albo niektórych nabywców i zaspokojenie ich przez przeniesienie własności lokali, przy czym propozycje układowe mogą przewidywać późniejszy zwrot dopłat z przychodów z realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego,
• sprzedaż nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, z zachowaniem ciążących na niej ograniczonych praw rzeczowych, na rzecz przedsiębiorcy, który przejąłby zobowiązania wobec nabywców i zobowiązałby się do kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego, przy czym propozycje układowe mogą przewidywać zmianę treści umów deweloperskich,
• określenie innych warunków kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego i sposobów jego finansowania,
• zamianę lokali między wierzycielami lub zamianę lokalu na lokal niebędący przedmiotem umowy deweloperskiej.

Jak widać z powyższych rozważań, decydując się na zakup nieruchomości od dewelopera w aktualnie obowiązującym stanie prawnym należy wykazać się ostrożnością, odpowiedzialnością i zapobiegliwością. Należy zadbać przede wszystkim o odpowiednie zapisy w umowie deweloperskiej, gwarantujące ochronę praw nabywców do skorzystania z instrumentów ochrony przewidzianych w prawie upadłościowym wobec deweloperów. W razie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego finansowanego z kredytów hipotecznych, obciążonych hipoteką należy zadbać o uzyskanie zgody (bądź promesy) wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności.  W ślad za dotychczasowymi rozważaniami, wypada dostrzec, że zgoda wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu (bądź promesa) jest kluczowym instrumentem ochrony praw nabywcy w razie ogłoszenia upadłości dewelopera. Równie istotnym instrumentem jest wpis roszczenia nabywcy o przeniesienie własności lokalu do księgi wieczystej nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie. Oba warunki muszą być spełnione łączne by skorzystać z instrumentów ochrony przewidzianej prawem upadłościowym.

 Pomimo próby uregulowania sytuacji związanej z nabywaniem lokali od deweloperów przez ustawodawcę i niewątpliwie szczerych intencji ustawodawcy nadal jednak istnieje ryzyko, w razie bankructwa i upadłości dewelopera nieuzyskania tytułu własności do nabywanej od dewelopera nieruchomości, w tym ryzyko nieodzyskania części zainwestowanych w jej nabycie pieniędzy. Wydaje się jednak, że ustawodawca dostrzegł potrzebę zwiększenia ochrony praw nabywcy, bowiem aktualnie procedowane są zmiany w ustawie deweloperskiej, mające na celu większą ochronę nabywcy w razie upadłości dewelopera. Projekt zakłada Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.  Na zmiany jednak trzeba będzie jeszcze poczekać. Zmiany mają wejść w życie w ciągu 12 miesięcy od ogłoszenia.

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto zawsze skonsultować jej zapisy z adwokatem lub radcą prawnym specjalizującym się w prawie nieruchomości.

Stan prawny na 05.03.2021 r.

Zobacz także:

Umowa deweloperska. Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy z deweloperem