27.11.2021

Sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat od daty jego nabycia? Przeczytaj informacje czy będziesz musiał zapłacić podatek PIT

Co do zasady odpłatne zbycie nieruchomości po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie nie podlega opodatkowaniu PIT. Gdy jednak sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie zobowiązany jesteś do zapłaty podatku dochodowego od odpłatnego zbycia nieruchomości, z zastrzeżeniem wyjątków niżej wskazanych.  

W zakresie nieruchomości przepis ustawy dotyczy odpłatnego zbycia:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• prawa wieczystego użytkowania gruntów,

 jeżeli:

• zbycie zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie,
• zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Jeśli zatem nabyłeś nieruchomość np. 12 maja 2016 r. bez podatku PIT będziesz mógł ją sprzedać najwcześniej 01.01.2022 r. (okres 5 letni liczymy w pełnych latach podatkowych). Gdybyś jednak dokonał sprzedaży w dniu 31 grudnia 2021 r. musiałbyś się liczyć z obowiązkiem zapłaty podatku PIT, ponieważ zbycie nieruchomości nastąpiłoby przed upływem 5 lat, licząc od końca roku w którym nastąpiło jej nabycie. Szczególnie zwracam uwagę na prawidłowe liczenie terminów podatkowych, od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, a nie od daty nabycia np. od 12 maja 2016 r., ponieważ w praktyce bardzo często spotykam się z błędną interpretacją w tym zakresie, która niesie negatywne konsekwencje dla podatnika.

Odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w drodze spadku

Jak liczyć termin w zakresie zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku?

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku nieruchomości, termin powyższy liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez SPADKODAWCĘ.

Co dokładnie oznacza odpłatne zbycie?

Pod pojęciem „odpłatnego zbycia”  należy rozumieć przeniesienie własności nieruchomości na inną osobę za wynagrodzeniem. Co istotne wynagrodzenie nie musi być wyrażone w pieniądzu. Ważne by obie strony zobowiązały się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej. A zatem zakresem odpłatnego zbycia objęte są nie tylko umowy sprzedaży ale również umowy zamiany.

Ile wynosi podatek?

Zgodnie z art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych podatek dochodowy z odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami ustalonymi zgodnie z powołaną ustawą.

Zwolnienie od podatku

Podstawa prawna : art. 21 ust. 1 pkt. 131 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z przytoczonym przepisem wolne od opodatkowania będą dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e powołanej ustawy w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości  został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Przepisy ustawy przewidują zwolnienie od podatku jeżeli w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości przeznaczysz środki ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe (w poprzednim stanie prawnym obowiązującym przed 1 stycznia 2019 r. okres ten wynosił dwa lata). Zatem sprzedając nieruchomość w 2021 r. okres na wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe wynosi trzy lata tj. do końca 2024 r. 

No właśnie… I tutaj pojawia się problem interpretacyjny – co tak właściwie oznacza „własny” cel mieszkaniowy?

W praktyce wiele osób po sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat nabywało mieszkania w celach inwestycyjnych „na wynajem”. Tutaj pojawiał się problem, bowiem urzędy często kwestionowały prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej w przypadku przeznaczenia środków ze sprzedaży nieruchomości na cele inwestycyjne uznając bowiem, że nie jest to „własny” cel mieszkaniowy.

Spłata kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości – wydatkiem na cele mieszkaniowe od 1 stycznia 2022 r.

Rozbieżności interpretacyjne pojawiały się w kwestii czy wydatkiem na własne cele mieszkaniowe jest wydatek na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością. Od lat trwały spory, czy pieniądze uzyskane ze sprzedaży dotychczasowej nieruchomości można przeznaczyć tylko na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nowej nieruchomości czy również zbywanej. Tutaj pojawia się dobra wiadomość dla podatników, bowiem od dnia 1 stycznia 2022 r. wchodzi w życie ust. 30a dodany do art. 21 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z nowym art. 21 ust. 30a od 1 stycznia 2022 r. wydatki na cele mieszkaniowe obejmą także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym.  Skorzystają na tym podatnicy, którzy chcą sprzedać nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia, a pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczyć na spłatę kredytu zaciągniętego na jej zakup. Przepisy dotyczące ulgi mieszkaniowej to dobra zmiana, która rozwiąże problemy wielu podatników. Wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości będą jednocześnie kosztami uzyskania przychodu oraz podstawą ulgi mieszkaniowej. Nowe przepisy wejdą w życie 1 stycznia 2022 r. Oznacza to, że jeśli ktoś planuje sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia lub wybudowania i zamierza przeznaczyć środki ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na jej nabycie lub wybudowanie to warto zaczekać do 2022 r. Wówczas nie będzie wątpliwości interpretacyjnych. Ministerstwo Finansów argumentowało zmianę przepisów potrzebą wyjaśnienia wątpliwości, które powstały w wyniku rozbieżności w orzecznictwie. Część orzeczeń dotychczas wskazywała na prawo do zwolnienia z PIT wydatków przeznaczonych na spłatę kredytu na zbywaną nieruchomość. Jeśli ktoś zatem sprzedał swoją nieruchomość przed końcem 2021 r., może w razie sporu powołać się na ten argument.

Co istotne, aby zostać zwolnionym z podatku PIT z odpłatnego zbycia nieruchomości zbytej przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie należy na „własne cele mieszkaniowe” wydatkować przychód ze sprzedaży, a nie tylko dochód czyli różnicę między przychodem a kosztami. Kwota zwolnienia jest limitowana i zależna od tego, w jakiej części przychód zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, co oznacza, że zwolnieniu podlega dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości. Należy zwrócić także uwagę, że podatek od odpłatnego zbycia nieruchomości zapłacisz tylko wtedy gdy uzyskałeś dochód z opłatnego zbycia nieruchomości. Przypomnijmy raz jeszcze, że podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami ustalonymi zgodnie z powołaną ustawą. Zatem jeżeli nie uzyskałeś dochodu ze sprzedaży nieruchomości bowiem np. sprzedałeś nieruchomość za ceną niższą od ceny za którą ją wcześniej nabyłeś, to podatek PIT nie wystąpi.

Jak obliczyć wysokość podatku PIT

Przykład 1

Podatnik sprzedał w 2021 r. nieruchomość za cenę 400 000 zł, którą nabył w 2020 r. za kwotę 250 000 zł. Za uzyskane ze sprzedaży pieniądze nabył na własne cele mieszkaniowe lokal mieszkalny o wartości 200 000 zł.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi: 400 000 zł.

Koszty uzyskania przychodu wynoszą: 250 000 zł.

Dochód 150 000 zł.

Wydatki na własne cele mieszkaniowe poniesione w okresie 3 lat od zbycia wynoszą: 200 000 zł.

Dochód wolny od podatku oblicza się według następującego wzoru:

 150 000 x 200 000 /400 000 = 75 000

W wyżej przedstawionym przykładzie dochód podlegający zwolnieniu wyniesie 75 000 zł.

Jeżeli wydatkujemy na „własne cele mieszkaniowe” tylko połowę przychodu tj. 200 000 zł to opodatkowaniu podlega połowa osiągniętego dochodu z odpłatnego zbycia czyli 75 000zł (75 000 zł  x 19%).

Przykład 2

Podatnik sprzedał w 2021 r. mieszkanie za cenę 500 000 zł, które nabył w 2020 r. za cenę 400 000 zł. Za pieniądze ze sprzedaży nabył większe mieszkanie, wydatkując cały uzyskany przychód tj. kwotę 500 000 zł.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi: 500 000 zł.

Koszty uzyskania przychodu wynoszą: 400 000 zł.

Dochód: 100 000 zł.

Wydatki na własne cele mieszkaniowe: 500 000 zł.

100 000 x 500 000 / 500 000 = 100.000

Podatnik zostaje całkowicie zwolniony z podatku PIT.

Radca prawny Katarzyna Anna Jasicka

Kancelaria Radcy Prawnego Katarzyna Anna Jasicka Wrocław

Kontakt: tel. 501 738 312, e-mail: kancelaria@krpjasicka.pl

strona internetowa: krpjasicka.pl