05.08.2021

Prawo nieruchomości Prawnik Wrocław Radca prawny Katarzyna Anna Jasicka

Doradztwo w zakresie prawo nieruchomości to jeden z głównych filarów działalności Kancelarii.

W dzisiejszym wpisie z cyklu prawo nieruchomości przedstawię Państwu prawne aspekty związane z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości.

Radca prawny Katarzyna Anna Jasicka Prawnik Wrocław świadczy profesjonalne usługi prawne z zakresu prawo nieruchomości, w tym związanego z działalnością deweloperską. Posiada dwudziestoletnie doświadczenie w branży obrotu nieruchomościami. W latach 2005-2020 była również przedsiębiorcą w branży obrotu nieruchomościami. Przeprowadziła z sukcesem setki transakcji. Posiada bogate doświadczenie z zakresu prawa nieruchomości, w tym prawa umów i ich prawnych zabezpieczeń oraz w skomplikowanych sprawach o podział majątku wspólnego, zniesienie współwłasności i dział spadku. Projektuje i opiniuje umowy z zakresu prawa nieruchomości.

Umowa przedwstępna sprzedaży

Prawo nieruchomości. Prawnik Wrocław. W obrocie nieruchomościami zawarcie umowy sprzedaży najczęściej poprzedza zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży. Użyteczność umowy przedwstępnej pojawia się w sytuacjach gdy niezwłoczne zawarcie umowy sprzedaży (umowy definitywnej) nie jest możliwe ze względu na istniejące przeszkody prawne lub faktyczne (np. finansowanie zakupu nieruchomości z kredytu hipotecznego, nieuregulowany stan prawny nieruchomości) lub z jakichkolwiek innych powodów niezwłoczne zawarcie umowy definitywnej dla stron jest niekorzystne, ale strony chcą zapewnić sobie zawarcie takiej umowy w przyszłości. Co jednak w sytuacji gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży (definitywnej) mimo wszystko nie dochodzi? Jakie stronie, która zawarła umowę przedwstępną przysługują roszczenia z tytułu niewykonania umowy przez drugą stronę mimo wcześniejszego zobowiązania? Poniżej postaram się Państwu przybliżyć jakie roszczenia przysługują z tytułu niewykonania umowy przedwstępnej.

Zadatek Prawo nieruchomości Prawnik Wrocław

Prawo nieruchomości. Prawnik Wrocław. Zadatek jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym, powszechnie stosowanym w umowach przedwstępnych. Celem instytucji zadatku jest wzmocnienie między stronami umowy węzła obligacyjnego i zmotywowanie ich wzajemnie do właściwego wykonania zobowiązania. Wręczenie zadatku przy zawarciu umowy ma ten skutek, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymamy zadatek zatrzymać, jeżeli zaś sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Uprawnienie to przysługuje stronie jedynie w wypadku, gdy wyłączną odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania ponosi druga strona. Jeżeli natomiast niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, zadatek powinien być zwrócony. W takim przypadku nie powstaje też obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej. Tak więc, uprawnienie strony do odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku, lub żądania zapłaty sumy dwukrotnie wyższej, powstaje tylko o tyle, o ile niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które druga strona ponosi odpowiedzialność. Co istotne, chodzi tu o odpowiedzialność o charakterze wyłącznym. Żądanie zwrotu zadatku lub podwójnej kwoty zadatku albo prawo zatrzymania zadatku powstaje jedynie w sytuacji, gdy strona uprawniona złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Pamiętać należy, że skutki zastrzeżenia zadatku w umowie, o których mowa wyżej wystąpią o tyle tylko, o ile strony nie uregulowały tej kwestii w odmienny sposób ani też nic innego nie wynika ze zwyczaju. Konstrukcja art. 394 § 1 k.c. wskazuje bowiem w sposób jednoznaczny na jego dyspozytywny charakter.

Więcej na temat zadatku znajdziecie Państwo w artykule: zadatek

Roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży

Prawo nieruchomości. Dochodzenie roszczeń. Jeżeli po wręczeniu zadatku umowa nie została wykonana, czyli nie doszło do sprzedaży nieruchomości pomimo wcześniejszych zobowiązań stron w tym zakresie, wynikających z umowy przedwstępnej, należy w pierwszej kolejności ustalić, jaka była przyczyna takiego stanu rzeczy. Jeżeli za niewykonanie umowy odpowiada jedna ze stron, np. dający zadatek, który zrezygnował bezpodstawnie z zakupu nieruchomości, druga strona (właściciel nieruchomości) ma do wyboru jedno z dwóch zachowań. Po pierwsze jak wyżej zostało wyjaśnione może ona odstąpić od umowy (przedwstępnej) i zachować otrzymany zadatek, co przewiduje art. 394 § 1 k.c. Po drugie, jeżeli stronie tej zależy na realizacji umowy przedwstępnej i sprzedaży swojej nieruchomości, może ona domagać się wykonania przez drugą stronę zaciągniętych zobowiązań. Należy jednak pamiętać o tym, że skuteczność żądania zawarcia umowy przyrzeczonej w przypadku sprzedaży nieruchomości zależy od zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego czyli w formie wymaganej dla umowy przenoszącej własność nieruchomości. Wyłącznie bowiem zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje stronie możliwość żądania zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, w sytuacji gdy druga strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej, uchyla się od jej zawarcia. Z takiego uprawnienia nie można skorzystać w przypadku umowy przedwstępnej zawartej w zwykłej formie pisemnej. 

W analogicznej sytuacji jest druga strona umowy, czyli strona, która zadatek dała. Może ona, jeśli właściciel nie chce jej, mimo wcześniejszego zobowiązania wynikającego z zawartej umowy przedwstępnej sprzedać, albo odstąpić od umowy przedwstępnej i żądać sumy dwukrotnie wyższej niż wartość zadatku, albo może domagać się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Odszkodowanie Prawo nieruchomości Prawnik Wrocław

Bardzo istotne w kontekście stosowania art. 394 k.c.  jest pytanie o możliwość zgłaszania wobec drugiej strony, która nie wykonała swych zobowiązań, roszczeń odszkodowawczych, uregulowanych na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.)

Jeżeli mimo zastrzeżenia zadatku umowa nie została wykonana dochodzi do zbiegu dwóch uprawnień, uprawnienia wynikającego z art. 394 § 1 k.c. oraz uprawnienia z art. 471 k.c. i stronie, której interes został naruszony przez niewykonanie umowy przysługuje wybór miedzy tymi uprawnieniami. W zależności od tego co jest lepsze dla ochrony jej uzasadnionego interesu może ona skorzystać z uprawnienia przewidzianego w art. 394 § 1 k.c. lub żądania odszkodowania na zasadach ogólnych. Pamiętać należy, że żądanie zwrotu zadatku lub podwójnej kwoty zadatku albo prawo zatrzymania zadatku powstaje jedynie w sytuacji, gdy strona złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy. W przypadku zaś odszkodowania z art. 471 k.c. strona może żądać naprawienia szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (szkoda w granicach tzw. ujemnego interesu umownego). Przez odszkodowanie w granicach tzw. ujemnego interesu umownego należy rozumieć wyrównanie uszczerbku majątkowego, który uprawniony poniósł dlatego, że zawarł „bezowocną” umowę przedwstępną np. koszty notarialne, koszty porad prawnych, koszty pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, koszty związane z udzieleniem kredytu, opłaty skarbowe od pobranych zaświadczeń itp. Przesłankami roszczenia odszkodowawczego są uchylanie się przez stronę zobowiązaną do zawarcia umowy przyrzeczonej od terminowego wykonania ciążącego na niej obowiązku; szkoda oraz związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem zobowiązania a powstałą szkodą. Co istotne, dłużnik z umowy przedwstępnej, który nie uczynił zadość obowiązkowi zawarcia umowy przyrzeczonej, może uwolnić się od odpowiedzialności odszkodowawczej jedynie wówczas, gdy wykaże, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności.

Przedawnienie

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym przyrzeczona umowa miała być zawarta. Zadatek zastrzeżony przez strony w umowie przedwstępnej i roszczenie o jego zwrot jest roszczeniem z umowy przedwstępnej. Żądanie o zwrot zadatku zastrzeżonego w umowie przedwstępnej ulega rocznemu przedawnieniu, liczonemu od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Zgodnie ze znowelizowanym ustawą z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw  przepisem art. 390 § 3 k.c. roczny termin przedawnienia przewidziany w tym paragrafie dotyczy wszystkich roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej, w tym także roszczenia o zwrot zadatku.

Korzystając z usług Kancelarii mogą Państwo liczyć na profesjonalną obsługę prawną opartą na gruntownej wiedzy i wieloletnim doświadczeniu, a także na aktywne i osobiste zaangażowanie radcy prawnego Katarzyny Anny Jasickiej w prowadzeniu sprawy.

Kontakt:

Radca Prawny Katarzyna Anna Jasicka

Kancelaria Radcy Prawnego Katarzyna Anna Jasicka we Wrocławiu

e-mail: kancelaria@krpjasicka.pl, tel. (+48) 501 738 312

Zapraszamy również na Facebook Kancelarii