08.11.2021

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami dochodzi do skutku poprzez zgodne oświadczenie woli stron, pośrednika będącego przedsiębiorcą i zamawiającego. Jest umową konsensualną i wzajemną. Wzajemność świadczeń sprowadza się do obowiązku dokonywania przez pośrednika czynności zmierzających do zawarcia umów nabycia, zbycia lub przeniesienia innych praw do nieruchomości w zamian za wynagrodzenie. Umowa ta charakteryzuje się więc odpłatnością. 

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1. nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;
2. nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
3. najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części;
4. innych niż określone w pkt 1-3, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.

Zgodnie z art. 180 ust. 3 ustawy z dnia  21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa.

Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Niedochowanie ustawowej formy skutkuje nieważnością czynności prawnej. 

Zgodne z art. 73 § 1 k.c. jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, dokumentową albo elektroniczną, czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy gdy ustawa przewiduje rygor nieważności.

Z dyspozycji art. 78 § 1 k.c. wynika, że do zachowania pisemnej formy czynności prawnej wystarcza złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli, a z dyspozycji art. 78 [1] § 1 k.c. wynika, że do zachowania elektronicznej formy czynności prawnej wystarcza złożenie oświadczenia woli w postaci elektronicznej i opatrzenie go kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Oświadczenie woli złożone w formie elektronicznej jest równoważne z oświadczeniem woli złożonym w formie pisemnej. Niezachowanie formy pisemnej umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami skutkuje jej nieważnością. Tytułem przykładu można wskazać, że podpisanie przez każdą ze stron umowy i wysłanie do siebie wzajemnie jej skanu nie jest formą pisemną.

Zgodnie z art. 247 k.p.c. dowód ze świadków lub z przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu obejmującego czynność prawną może być dopuszczony między uczestnikami tej czynności tylko w wypadkach, gdy nie doprowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności i gdy ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za konieczne.   

Z taką sytuacją mamy do czynienia w przypadku umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Zastrzeżenie formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności w art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami skutkuje niedopuszczalnością dowodów ze świadków i przesłuchania stron na fakt dokonania czynności. Również art. 246 k.p.c. zawiera ograniczenia dowodowe stanowiąc, że jeżeli ustawa lub umowa stron wymaga dla czynności prawnej zachowania formy pisemnej, dowód ze świadków lub z przesłuchania stron w sprawie między uczestnikami tej czynności na fakt jej dokonania jest dopuszczalny w wypadku, gdy dokument obejmujący czynność został zagubiony, zniszczony lub zabrany przez osobę trzecią, a jeżeli forma pisemna była zastrzeżona tylko dla celów dowodowych, także w wypadkach określonych w kodeksie cywilnym. Dowód ze świadków i przesłuchania stron byłby zatem dopuszczalny tylko wówczas – przy formie pisemnej zastrzeżonej pod rygorem nieważności – gdyby dokument obejmujący czynność zostałby zagubiony, zniszczony lub zabrany przez osobę trzecią.

Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami jest profesjonalistą, zatem powinien doprowadzić do zawarcia umowy  pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w formie i zakresie wymaganym przepisami, by mieć prawo domagać się zapłaty wynagrodzenia. Nie jest wykluczone jednak, w przypadku braku zachowania zastrzeżonej formy umowy pośrednictwa, w uzasadnionych okolicznościach danej sprawy, wywodzenie roszczenia przez pośrednika o wynagrodzenie na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 k.c.). Powyższy przepis stanowi, iż kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Bezpodstawne wzbogacenie stanowi samoistne źródło zobowiązania. Powstaje niezależnie od tego, w jaki sposób za czyją sprawą ktoś uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby. Formuła bezpodstawnego wzbogacenia jest szeroka i należy ją rozumieć jako ogólną zasadę, że nikt nie powinien się bogacić kosztem drugiego. Katalog postaci bezpodstawnego wzbogacenia jest bardzo rozbudowany. Wzbogacenie może przybrać formę zarówno nabycia rzeczy lub praw, jak i korzystania z cudzych usług. Polega ono nie tylko na zwiększeniu aktywów wzbogaconego, ale także na zmniejszeniu jego pasywów lub zaoszczędzeniu wydatków. Wzbogacenie zamawiającego w uzasadnionych okolicznościach konkretnej sprawy, może polegać na skorzystaniu z usługi pośrednika w obrocie nieruchomościami i zaoszczędzeniu tym samym wydatku na jego wynagrodzenie, zaś zubożenie pośrednika – na nieuzyskaniu należnego wynagrodzenia.