09.09.2021

Rękojmia to odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne lub prawne rzeczy sprzedanej.

Definicja ta wynika z art. 556 k.c. zgodnie z którym sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. Rzecz dostarczona przez sprzedawcę kupującemu powinna odpowiadać treści zawartej umowy. Sprzedaż rzeczy dotkniętej wadą stanowi naruszenie interesu kupującego podważając jego zaufanie do kontrahenta, a przez to także podważając pewność obrotu.

Przepisy o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej wprowadzają szczególny reżim odpowiedzialności za nienależyte wykonanie zobowiązania przez sprzedającego. Chodzi w szczególności o ochronę kupującego, który oczekuje ekwiwalentu za spełnione przez siebie świadczenie (zapłatę ceny). Regulacja dotycząca odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady ma na celu właśnie przywrócenie ekwiwalentności świadczeń stron umowy sprzedaży naruszonej przez dostarczenie przez sprzedawcę rzeczy wadliwej (niepełnowartościowej) albo definitywne zakończenie stosunku prawnego wynikającego z zawartej umowy sprzedaży. Przywrócenie ekwiwalentności świadczeń stron umowy sprzedaży może nastąpić przez obniżenie ceny, usunięcie wady lub wymianę rzeczy wadliwej na rzecz wolną od wad. Natomiast zakończenie stosunku prawnego następuje w wyniku skorzystania przez kupującego z możliwości odstąpienia od umowy.

Co istotne, odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady rzeczy została oparta na zasadzie ryzyka. Oznacza to, że sprzedawca nie może zwolnić się z odpowiedzialności z tytułu rękojmi wykazując, że ani on ani osoba, którą się on posłużył nie ponosi winy za powstanie wady. Sprzedawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi nawet wtedy, gdy nie wiedział o wadzie i nie mógł się o niej dowiedzieć przy zachowaniu należytej staranności. W celu skorzystania z uprawnień przysługujących w ramach rękojmi, kupujący powinien jedynie wykazać istnienie wady fizycznej lub wady prawnej rzeczy sprzedanej.

Czy możliwe jest zwolnienie sprzedawcy z odpowiedzialności wynikającej z rękojmi za wady rzeczy? W tym kontekście istotna jest wiedza kupującego o wadzie

Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Oznacza to, że odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi ogranicza się do takich wad, o których istnieniu kupujący nie wiedział w chwili zawarcia umowy (w przypadku rzeczy oznaczonych co do tożsamości np. nieruchomości) lub w chwili wydania rzeczy (w przypadku rzeczy oznaczonych co do gatunku oraz rzeczy mających powstać w przyszłości).

Na podstawie art. 557 § 2 zd. 1 k.c. jeżeli przedmiotem sprzedaży są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku albo rzeczy mające powstać w przyszłości, stan wiedzy kupującego o wadzie ocenia się nie w chwili zawarcia umowy, ale w chwili wydania mu rzeczy. Dopiero w tym momencie kupujący ma w praktyczną możliwość wykrycia wady. Powyższa zasada nie znajduje jednak zastosowania w obrocie konsumenckim, a także od 1.1.2021 r. gdy kupującym jest osoba fizyczna zawierająca umowę bezpośrednio związaną z jej działalnością gospodarczą, gdy z treści tej umowy wynika, że nie posiada ona dla tej osoby charakteru zawodowego, wynikającego w szczególności z przedmiotu wykonywanej przez nią działalności gospodarczej, udostępnionego na podstawie przepisów o Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Zgodnie bowiem z art. 557 § 2 zd. 2 k.c. niezależnie od tego, czy rzecz jest oznaczona co do tożsamości, czy co do gatunku, czy też ma dopiero powstać w przyszłości, sprzedawca jest zwolniony z odpowiedzialności za wady tej rzeczy tylko wówczas, gdy kupujący będący konsumentem (a od 1.1.2021 r. także wyżej wymieniona osoba fizyczna zawierająca umowę bezpośrednio związaną z jej działalnością gospodarczą) wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

Przepisy jednoznacznie wskazują, że aby nastąpił skutek w postaci zwolnienia sprzedawcy od odpowiedzialności wynikającej z rękojmi za wady, kupujący musi o wadzie wiedzieć i mimo wady zdecydować o zakupie rzeczy.

Odpowiedzialność za wady jawne

Nie ma także znaczenia to, że wady były jawne i kupujący mógł przy dołożeniu należytej staranności wadę zauważyć. Kupujący nie ma prawnego obowiązku zbadania rzeczy w celu ewentualnego wykrycia wad. Obowiązek zachowania należytej staranności przez kupującego nie wymaga badania np. nieruchomości przez rzeczoznawców w celu ujawnienia wszelkich potencjalnych wad nieruchomości czy też zrywania tapet czy przesuwania mebli. Sprzedawca odpowiada także za wady jawne, jeśli nie były kupującemu znane. Na sprzedawcy ciąży obowiązek lojalności wobec kupującego, który powinien w szczególności przejawiać się w przedstawieniu drugiej stronie, niebędącej fachowcem w danej dziedzinie, rzeczywistego stanu sprzedawanej rzeczy.

Rękojmia. Modyfikacja odpowiedzialności

Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady rzeczy znajduje zastosowanie z mocy samego prawa. Ma ona jednak charakter dyspozytywny. Oznacza to, że strony mogą tę odpowiedzialność rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Ograniczenie lub wyłączenie jest jednak zakazane w przypadku gdy kupującym jest konsument (dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych) oraz gdy wada została podstępnie zatajona przed kupującym.

Rękojmia. Ciężar dowodu w przedmiocie wiedzy kupującego o wadzie

Ciężar dowodu w zakresie wiedzy kupującego o istnieniu wady w chwili zawarcia umowy (w przypadku rzeczy oznaczonych co do tożsamości) lub w chwili wydania rzeczy (w przypadku rzeczy oznaczonych co do gatunku i rzeczy mających powstać w przyszłości) spoczywa na sprzedającym. Sam fakt sprzedaży rzeczy po cenie obniżonej lub ogólne zaznaczenie w umowie, że sprzedawana rzecz jest niepełnowartościowa nie jest wystarczające. Wiedza kupującego musi odnosić się do konkretnej wady rzeczy sprzedanej. Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi jest zatem wyłączona jedynie wówczas, gdy sprzedawca wyraźnie wskazał, że dana wada rzeczy jest przyczyną obniżenia ceny albo że rzecz jest niepełnowartościowa ze względu na istnienie konkretnej wady.

Na czym polega wada fizyczna

Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową.

W szczególności wada fizyczna występuje wówczas, gdy:

• zmniejsza wartość rzeczy;

• zmniejsza użyteczność rzeczy ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy;

• rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

• została kupującemu wydana w stanie niezupełnym;

• wbrew publicznemu zapewnieniu danemu przez producenta lub jego przedstawiciela, osoby, która wprowadza rzecz do obrotu w zakresie swojej działalności gospodarczej, oraz osoby, która przez umieszczenie na rzeczy sprzedanej swojej nazwy, znaku towarowego lub innego oznaczenia odróżniającego przedstawia się jako producent, rzecz nabywana przez konsumenta nie ma określonych właściwości; przypadek taki ustawodawca nakazuje traktować na równi z zapewnieniem sprzedawcy, odnoszącym się do właściwości rzeczy sprzedanej;

• została nieprawidłowo zamontowana i uruchomiona, jeżeli czynności te zostały wykonane przez sprzedawcę lub osobę trzecią, za którą sprzedawca ponosi odpowiedzialność, albo przez kupującego, który postąpił według instrukcji otrzymanej od sprzedawcy.

Na czym polega wada prawna

Z wadą prawną będziemy mieć do czynienia wówczas, gdy:

• rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej;
• rzecz sprzedana jest obciążona prawem osoby trzeciej;
• jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu;
• sprzedane prawo nie istnieje (w razie sprzedaży prawa sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie prawa).

Uprawienia przysługujące kupującemu z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej

Kupujący ma prawo do:

• obniżenia ceny, w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady;
• odstąpienia od umowy (ale uprawnienia tego nie można zrealizować, jeśli wada jest nieistotna);
• żądania wymiany rzeczy na wolną od wad;
• żądania usunięcia wady. 

Wybór konkretnego uprawnienia należy co do zasady do kupującego. Obniżenie ceny czy odstąpienie od umowy nie jest jednak dopuszczalne, jeżeli sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma jednak zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady. Jeżeli natomiast kupującym jest konsument to może on zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Odstąpienie od umowy nie jest ponadto dopuszczalne, jeżeli wada jest nieistotna.

Oświadczenie o obniżeniu ceny

Obniżenie ceny to najprostszy i najmniej uciążliwy sposób ochrony kupującego w ramach instytucji rękojmi. Podstawowym skutkiem jego realizacji jest obowiązek sprzedawcy niezwłocznego zwrotu odpowiedniej części uzyskanej tytułem ceny kwoty.

Odstąpienie od umowy

Odstąpienie od umowy prowadzi do zniweczenia skutków zawartej umowy sprzedaży. Realizacja tego uprawnienia wymaga złożenia przez kupującego oświadczenia woli odstąpienia od umowy skierowanego do sprzedawcy. Oświadczenie woli złożone przez kupującego powinno wskazywać wadę, jaką dotknięta jest rzecz sprzedana. 

Podstawowym skutkiem odstąpienia od umowy jest wzajemny zwrot świadczeń spełnionych przez strony. Kupujący obowiązany jest do zwrotu zakupionej rzeczy, natomiast obowiązek sprzedawcy obejmuje zwrot otrzymanej ceny. Kupujący może żądać zwrotu ceny w kwocie nominalnej; nie powstaje obowiązek zapłaty odsetek za okres od zawarcia umowy do powstania obowiązku zwrotu ceny.

W sytuacji wadliwości tylko części rzeczy sprzedanych ustawodawca ogranicza uprawnienie kupującego do odstąpienia od umowy do rzeczy wadliwych, a więc nie obejmuje nim rzeczy pozbawionych wad. Zgodnie bowiem z art. 565 k.c. „jeżeli spośród rzeczy sprzedanych tylko niektóre są wadliwe i dają się odłączyć od rzeczy wolnych od wad, bez szkody dla obu stron, uprawnienie kupującego do odstąpienia od umowy ogranicza się do rzeczy wadliwych”  

Ponadto obowiązek zwrotu przedmiotu sprzedaży nie powstanie w razie jego utraty na skutek wady prawnej lub fizycznej.

Skutkiem rzeczowym odstąpienia od umowy sprzedaży rzeczy ruchomej jest przejście własności tej rzeczy z powrotem na zbywcę z mocy samego prawa.

Ponadto zaznaczyć należy, że odpowiedzialność sprzedawcy wobec kupującego z tytułu rękojmi za wady rzeczy nie stanowi jedynej prawnej płaszczyzny, na podstawie której kupujący może domagać się określonej rekompensaty w związku z wadą rzeczy. W razie wystąpienia wady rzeczy sprzedanej kupujący może według własnego wyboru dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi lub gwarancji bądź też roszczeń wynikających z ogólnych zasad odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 k.c. i nast.) lub deliktowej (art. 415 k.c. i nast.). Możliwe jest np. dochodzenie roszczeń przeciwko sprzedawcy zarówno obok jednoczesnego korzystania z instytucji szczególnych np. rękojmi  jak i bez korzystania z tych instytucji.

Realizacja przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi nie wyklucza ponadto możliwości dochodzenia naprawienia szkody wynikającej z nienależytego wykonania umowy sprzedaży na zasadach ogólnych (art. 471 k.c. i nast. k.c.) w zakresie, w jakim szkoda ta nie została skompensowana w ramach rękojmi.

Przesłanki powstania roszczenia z tytułu rękojmi

Aby powstało roszczenie o naprawienie tego rodzaju szkody wynikłe z wady, konieczne jest wykazanie, że są spełnione wszystkie przesłanki odpowiedzialności wynikające z rękojmi. Oznacza to, że:

• przedmiot sprzedaży musi być dotknięty wadą, 
• wada musiała istnieć w chwili przejścia ryzyka na kupującego,
• kupujący nie wiedział o wadzie dotyczącej rzeczy oznaczonej indywidualnie w chwili zawarcia umowy lub w przypadku rzeczy oznaczonych co do gatunku w chwili wydania rzeczy,
• w przypadku sprzedaży między przedsiębiorcami nastąpiło zbadanie rzeczy i niezwłoczne zawiadomienie o wadzie – (z wyłączeniem sytuacji w której sprzedawca wiedział o wadzie albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją)
• nie doszło do upływu terminów dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi

Terminy na dochodzenie uprawnień z tytułu rękojmi

Sprzedawca odpowiada za wady fizyczne rzeczy, jeżeli wada zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, natomiast w przypadku nieruchomości – przed upływem pięciu lat – od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku.

Odrębne uregulowanie dotyczy konsumentów.

Jeżeli kupującym jest konsument, a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona nie mniej niż do roku od wydania rzeczy kupującemu.

Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza odpowiedzialności sprzedawcy, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.

Roszczenia odszkodowawcze po utracie uprawnień z tytułu rękojmi

Kupujący może dochodzić roszczenia odszkodowawczego także po utracie uprawnień z tytułu rękojmi. Utrata przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi za wady rzeczy nie eliminuje możliwości odstąpienia od umowy sprzedaży na podstawie art. 491 § 1 k.c., ani możliwości dochodzenia przez kupującego roszczenia odszkodowawczego na zasadach ogólnych (art. 471 KC) o naprawienie szkody doznanej przez niego wskutek nienależytego wykonania świadczenia przez sprzedawcę.

Przeniesienie uprawnień wynikających z rękojmi na kolejnego nabywcę

W przypadku dalszej odsprzedaży rzeczy roszczenia przysługujące kupującemu z tytułu rękojmi mogą zostać przeniesione na nabywcę w drodze przelewu.

Więcej na ten temat znajduje się w poniższym moim wpisie:

Rękojmia za wady fizyczne rzeczy. Przejście uprawnień z rękojmi za wady fizyczne rzeczy na następcę prawnego kupującego

Radca prawny Katarzyna Anna Jasicka

Kancelaria Radcy Prawnego Katarzyna Anna Jasicka we Wrocławiu

Kontakt: tel. 501 738 312, e-mail: kancelaria@krpjasicka.pl

strona internetowa: krpjasicka.pl