10.03.2021
W ostatnich latach coraz bardziej popularną formą przekazania majątku staje się umowa o dożywocie.
Umowa o dożywocie
Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Upraszając, umowa o dożywocie jest umową w wyniku której następuje przeniesienie własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie zbywcy. Prawo dożywocia polega na żądaniu przez uprawnionego (zbywcę nieruchomości) zapewnienia mu dożywotniego utrzymania, w szczególności przez:
- przyjęcie zbywcy jako domownika,
- dostarczanie zbywcy wyżywienia, ubrania, mieszkania,
- zapewnienie zbywcy pomocy i pielęgnacji w chorobie,
- sprawienie zbywcy własnym kosztem pogrzebu stosownie do zwyczajów miejscowych.
Żądanie to jest skierowane wobec osoby, która w zamian za prawo dożywocia nabywa od dożywotnika własność nieruchomości.
W skład umowy o dożywocie wchodzi przede wszystkim roszczenie o dożywotnie utrzymanie. Powyższe obowiązki są przykładowe. Przyjmuje się, że zakres obowiązków nabywcy nieruchomości określony w umowie o dożywocie powinien być taki, aby dożywotnik nie musiał poszukiwać dodatkowych środków utrzymania. Oznacza, to, że potrzeby życiowe dożywotnika (zbywcy) powinny być zaspokojone przez nabywcę nieruchomości w stopniu wykluczającym konieczność zdobywania przez niego środków do życia z innych źródeł.
Możliwe jest ustanowienie prawa dożywocia łącznie na rzecz zbywcy nieruchomości oraz osoby mu bliskiej.
Dopuszczalne jest ustanowienie prawa dożywocia na rzecz osoby trzeciej, jednakże bliskiej zbywcy nieruchomości.
Prawo dożywocia wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego, natomiast jeżeli zostało ustanowione na rzecz kilu osób, w razie śmierci jednej z tych osób, ulega odpowiedniemu zmniejszeniu.
Przeniesienie własności nieruchomości następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Oznacza, to, że w przypadku zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia, kolejny nabywca nieruchomości ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia na rzecz dożywotnika.
Wpis prawa dożywocia do księgi wieczystej
Prawo dożywocia może być wpisane do księgi wieczystej.
Szczególna ochrona dożywotnika (zbywcy) wyraża się w tym, że nawet w sytuacji braku wpisu do księgi wieczystej prawo dożywocia nie wygasa w przypadku zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia. Uważam jednak, że prawo dożywocia powinno być ujawnione w księdze wieczystej. Ochrona dożywotnika powinna zapewnić mu pełną ochronę przed wygaśnięciem prawa dożywocia, które może wyjątkowo nastąpić w wyniku uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wydanego w toku egzekucji z nieruchomości.
W przypadku, gdy umowa o dożywocie zawarta jest przez więcej niż jedną osobę po stronie nabywców (np. przez małżeństwo) ich odpowiedzialność za spełnienie świadczenia na rzecz dożywotnika jest solidarna.
Forma umowy
Dla zawarcia umowy o dożywocie zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego, a jej niezachowanie pociąga za sobą bezwzględną nieważność czynności prawnej.
Jaka jest różnica pomiędzy umową darowizny a umową o dożywocie?
Darowizna jest umową, w której darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Elementem przedmiotowo istotnym tej umowy jest zatem bezpłatność.
Umowa dożywocia wymaga zobowiązania się właściciela nieruchomości do przeniesienia jej własności na nabywcę, który w zamian za to zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub osobie mu bliskiej dożywotnie utrzymanie. Umowa o dożywocie jest zatem umową wzajemną, dwustronnie zobowiązującą i odpłatną. Nie ma natomiast znaczenia dla kwestii odpłatności to, czy świadczenie nabywcy odpowiada dokładnie wartości nieruchomości.
Umowa o dożywocie a zachowek
Nabywca nieruchomości w ramach umowy o dożywocie nie może być pozwany o zapłatę zachowku (w przypadku gdy brak jest innego substratu zachowku). Wartość nieruchomości przeniesionej przez spadkodawcę na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie nie dolicza się do substratu zachowku.
Umowa o dożywocie nie jest nieodpłatnym świadczeniem jak darowizna i właśnie dlatego ze względu na jej odpłatny charakter osobom uprawnionym do zachowku nie będzie przysługiwało roszczenie o zachowek do nabywcy nieruchomości nabytej w ramach umowy o dożywocie.
